11/11/2001 n.1

D: Nell'aprile del corrente anno, deceduti i miei genitori, ho provveduto a dare mandato verbale ad un Agente Immobiliare per la vendita dell'appartamento ereditato. Avevamo pattuito d'accordo sia il prezzo di vendita, il compenso provvigionale in caso di buon fine. Trascorsi sei mesi, non essendo riuscito a vendere l'appartamento, ho comunicato all'Agente Immobiliare che intendevo risolto il nostro rapporto. Con meraviglia, invece, mi sono sentito richiedere il pagamento di Lire 700.000 a fronte delle spese sostenute per la promozione della vendita. Secondo il mio parere, avendo pattuito un compenso condizionato al buon fine dell'affare, non ritengo sia dovuto alcunchè all'Agente Immobiliare. Vorrei conoscere la sua opinione.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il caso in oggetto mi offre lo spunto per evidenziare l'importanza di valutare con grande attenzione le referenze del singolo Mediatore o dell'Agenzia a cui affidare l'incarico di vendita del proprio immobile se possibile scegliendolo e non facendosi scegliere. Dico questo perché ben difficilmente in un rapporto di natura fiduciaria e con un'attenta analisi iniziale non avrebbe mai potuto trovare spazio un equivoco come quello da Lei esposto. La scelta di affidarsi ad un professionista della mediazione (regolarmente iscritto nel relativo Ruolo in C.C.I.A.A.) è corretta, ma è comunque indispensabile pretendere la massima franchezza nella fase valutativa sulla reale fattibilità della vendita (anche a costo di vedere svanire le personali convinzioni sul valore dell'immobile) e la massima chiarezza nella stesura del contratto di mediazione, in forma scritta, (il cui "tracciato" deve essere depositato dagli Agenti Immobiliari presso la Camera di Commercio); queste due semplici precauzioni sono la migliore polizza a garanzia di un rapporto sereno e soddisfacente fra utenti e professionisti della mediazione. Venendo al caso in sé il Codice Civile all'art. 1756 recita: "Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona nei confronti della quale sono state sostenute anche se l'affare non è stato concluso." Debbo quindi concludere che, pur con tutto il rammarico per l'incomprensione, a mio avviso, principalmente dovuta alla forma orale dell'incarico di vendita, il rimborso delle spese è dovuto.

11/11/2001 n.2

D: Da alcuni mesi stavamo valutando l'eventualità di cambiare casa. I primi di settembre abbiamo letto un annuncio economico di vendita di un privato che offriva un appartamento abbastanza rispondente alle nostre esigenze. Abbiamo preso contatto con l'inserzionista che mi fissato un appuntamento. L'appartamento era quello che stavamo cercando, la richiesta era al limite delle nostre possibilità, ma con la vendita del nostro monolocale e con l'accensione di un mutuo ed un po' di sacrifici saremmo riusciti ad acquistarlo. Il giorno seguente ci siamo incontrati nuovamente e, dopo una breve trattativa, abbiamo raggiunto un accordo economico che teneva conto della necessità di vendere il nostro monolocale per far fronte al pagamento dell'intero prezzo. Il venditore però pretendeva una congrua caparra per sottoscrivere un compromesso, noi quella somma in contanti non l'avevamo disponibile, ma pur di concludere il contratto chiedemmo al venditore di ritenersi impegnato per una settimana per consentirci di procurare il denaro necessario per il versamento della caparra. Ci assicurò che per lui l'affare era già concluso e che avrebbe atteso di sapere da noi, non appena in possesso della liquidità necessaria, la data fissata col nostro notaio per il Compromesso di vendita. I nostri genitori si offrirono di aiutarci e diedero ordine di smobilizzare, pur rimettendoci visto il momento negativo dei mercati finanziari, dei titoli e dopo pochi giorni avevamo a disposizione i cento milioni della caparra, telefonammo al venditore per comunicarglielo e per fissare l'appuntamento dal notaio, ma con nostro grande stupore egli ci comunicò di avere già venduto l'appartamento ad un'altra coppia che abitavano nel palazzo attiguo e che pur di non perdere l'appartamento, gli avevano pagato venti milioni in più del prezzo con noi concordato. Di fronte alle nostre rimostranze per la sua mancanza di correttezza e per il danno causato ai nostri genitori dalla vendita dei titoli, ci ha risposto che gli affari sono affari, che per guadagnare venti milioni a lui sarebbero occorsi otto mesi di stipendio e che se avevamo perso l'affare era colpa nostra che non avevamo avuto la disponibilità liquida per versare immediatamente la caparra! A parte l'amarezza, ci piacerebbe sapere se esistono gli estremi per richiedere un risarcimento dei danni (almeno quelli materiali).

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Pur immedesimandomi nel caso e condividendo il Vostro stato d'animo, debbo confermarVi purtroppo che dal punto di vista legale il Venditore non ha alcun tipo di responsabilità per l'accaduto. I contratti obbligatori aventi per oggetto beni immobili debbono avere necessariamente la forma scritta. Ben diversa è la mia valutazione morale sul comportamento di quel "signore", ma ahimè al giorno d'oggi la parola data ha per molti un valore ben inferiore ai venti milioni….
Per il buon esito di una compravendita immobiliare è di importanza fondamentale conoscere a menadito una quantità di informazioni e di soluzioni che non di rado spaziano in ambiti tecnici, fiscali, giuridici, finanziari oltre naturalmente agli aspetti commerciali. E' evidente che, visto che il cittadino non effettua tutti i giorni compravendite immobiliari, gli sia praticamente impossibile possedere un tale bagaglio di conoscenza. Le provvigioni di un professionista della mediazione che fornisca un servizio con la "S" maiuscola sono, concludendo, a mio parere il miglior ed il minor investimento da stanziare quando si decide di partire per l'avventura dell'acquisto o la vendita di una casa.

11/11/2001 n.3

D: Ho recentemente concluso una trattativa per l'acquisto di un appartamento grazie alla mediazione di un Agente Immobiliare. Dopo la sottoscrizione della proposta d'acquisto, che è stata regolarmente accettata, coi venditori abbiamo firmato il Contratto Preliminare di Vendita al termine del quale l'Agente Immobiliare ha presentato la fattura per il pagamento delle sue provvigioni. Non sarebbe più giusto che tale pagamento avvenisse al Rogito?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
La maturazione del diritto al compenso per l'attività di mediazione si concretizza nel momento in cui l'affare viene concluso (art. 1755 C.C.). Tale momento coincide con il raggiungimento dell'accordo fra le parti e quindi con la firma del Contratto Preliminare di Vendita.
Quindi sia dal punto di vista legale che delle consuetudini la richiesta dell'Agente Immobiliare è stata corretta, ma indipendentemente dall'avvenuto pagamento, deontologicamente parlando, sarebbe opportuno che le parti venissero assistite dal Mediatore, che ha favorito il raggiungimento degli accordi, fino alla firma del Rogito Notarile naturale conclusione della compravendita.