25/11/01 n.1

D: Alla fine dell'anno 2000 ho firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento con il sovrastante sottotetto in un edificio nel centro storico della città. La mia intenzione è quella di procedere, una volta rogitato, alla sua ristrutturazione creando nel rispetto delle normative suggestioni architettoniche come soppalchi e doppi volumi. Abbiamo parlato dei nostri progetti all'Architetto che dopo le necessarie verifiche ha riscontrato una grave irregolarità del sottotetto rispetto alle normative urbanistiche: risulta che sia stata alzata la quota di gronda senza le necessarie autorizzazioni. Per il momento ho preso tempo rimandando l'appuntamento per l'atto definitivo di vendita, lei cosa ne pensa?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Si tratta di una questione molto complessa e dai diversi riflessi, ma proverò, con gli elementi a disposizione, a rispondere alla sua domanda. Innanzitutto dobbiamo erigere un primo spartiacque in quanto se l'immobile in oggetto è stato costruito in data successiva al 1° settembre 1967 la regolarità urbanistica dello stesso è una condizione non derogabile (L. 47/85) per effettuare il passaggio della proprietà o di altro diritto reale su di un immobile; nel caso invece, che penso sia più probabilmente il suo, detto immobile sia stato costruito in data anteriore al 1967 la cosa cambia aspetto. Innanzitutto mi auguro che il suo contratto preliminare di vendita contenga la consueta garanzia dei promittenti la vendita in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile. A questo punto, a mio parere, non si tratta più della "rogitabilità" del bene, ma degli effetti pratici che tale irregolarità determina. E' vero infatti che un progetto di ristrutturazione non potrà mai essere autorizzato dalle autorità competenti in presenza di un abuso non sanato; non solo, ma dovrà tenere presente che con il trasferimento degli effetti della compravendita lei erediterà anche l'eventuale onere di una rimissione in pristino che potrebbe venire ordinata dagli organi competenti.

25/11/01 n.2

D: In riferimento alla notizia, fornita dal vostro giornale, della convenzione fra il Quartiere S. Stefano e la FIMAA per lo sviluppo della cultura dell'investimento nella "Nuda Proprietà" vorrei capire meglio come funziona dal punto di vista pratico cosa comporta per l'anziano la decisione di vendere la sola Nuda Proprietà del proprio appartamento.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
La Nuda Proprietà non è altro che la Piena Proprietà a cui viene sottratta della facoltà di disporre del bene (diritti reali di godimento). Colui che decidesse di voler realizzare la somma corrispondente al valore della sola nuda proprietà, trattenendo quindi solitamente il Diritto di Abitazione, si troverebbe ad avere garantito per tutta la vita il diritto di abitare gratuitamente nel proprio appartamento ed una somma liquida a disposizione per far fronte a necessità di natura straordinaria e che, se gestita oculatamente, rappresenterebbe un'integrazione alla propria rendita.

25/11/01 n.3

D: Un mese fa ho sottoscritto un Contratto Preliminare di vendita per il mio appartamento costruito venti anni fa. Il Promittente acquirente mi chiede, solo adesso, di avere una certificazione di conformità per l'impianto di riscaldamento autonomo minacciando di non voler concludere il contratto di compravendita e di richiedere un risarcimento danni. L'impianto non è in regola, secondo le vigenti normative, ma io l'avevo detto subito che una caldaia di oltre quindici anni non poteva essere conforme alle attuali normative. Come debbo contenermi?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Un immobile usato (quindi non di nuova costruzione) venduto da un privato, non ha fra i requisiti per la sua "commerciabilità" la conformità degli impianti alle normative vigenti al momento della compravendita. In caso contrario non potrebbero essere compravenduti gli appartamenti costruiti o ristrutturati in passato sulla base di normative in vigore antecedentemente a quelle attuali. Il suo acquirente dovrà adempiere alle obbligazioni assunte in sede di Contratto Preliminare.

25/11/01 n.4

D: In settembre ho acquistato un appartamento da un privato. Successivamente ho preso contatto con l'Amministratore del condominio che mi ha informato dell'imminenza di un importante intervento edilizio di manutenzione straordinaria. Mi è stato mostrato il verbale, che risale al mese di giugno e quindi antecedente alla firma del rogito notarile, in cui vengono deliberate tali spese. Era dovere del venditore informarmi dell'esistenza di tale delibera per consentirmi di valutare correttamente la congruità del prezzo? In caso affermativo posso rivalermi nei confronti del venditore?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Immagino che la sua trattativa non sia stata gestita da un professionista della mediazione. Normalmente, per evitare spiacevoli sorprese, è opportuno richiedere al venditore di un bene immobile in condominio copia degli ultimi verbali di assemblea ed i riparti consuntivi e preventivi delle spese condominiali. Le spese condominiali straordinarie deliberate prima del passaggio degli effetti attivi e passivi di una compravendita sono, anche se non ancora eseguite, di norma a carico del venditore; è sempre meglio specificare chiaramente nella Promessa di vendita tutti i patti compreso quello in oggetto perché è materia assai controversa. Riguardo all'eventuale possibilità di rivalsa, anche qui ma con giurisprudenza non allineata, bisognerebbe provare la malafede del venditore nel tacere in merito all'incombente onere sull'immobile.