09/12/01 n.1

D: Abitiamo in un appartamento acquistato circa un anno fa e situato al piano rialzato di un condominio ubicato in città. Poco dopo il nostro arrivo, abbiamo ricevuto la proposta da parte di un gruppo di condomini, con relativa richiesta di consenso, dell'installazione dell'ascensore, per la quale verrebbe utilizzata la sottostante cantina di nostra proprietà. In cambio ci verrebbe fornita la cantina-lavanderia, attualmente parte comune, e l'esonero da qualsiasi spesa presente e futura, riguardante sia l'installazione stessa, che l'uso e la manutenzione, spese che normalmente vengono ripartite su base millesimale. Tutto ciò ci lascia notevolmente perplessi, perché al di là del problema estetico e della scomodità di passaggio che la presenza dell'ascensore verrebbe a creare, ci sembra strano che questa trasformazione non comporti inevitabilmente una variazione nella pianta catastale del nostro immobile (con relativa spesa), nei valori millesimali di tutti gli appartamenti del condominio e nelle spese per l'ascensore ripartite tra tutti i condomini, compresi quelli abitanti al piano rialzato.
Gradiremmo avere un vostro consiglio in merito.

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
La legge 13/90 ha stabilito, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, che in ogni edificio in costruzione ovvero ogni vecchio edificio che si appresta ad essere ristrutturato, debbono essere messi in opera tutti gli accorgimenti che possano favorire l'accesso e la circolazione di portatori di Handicap; è quindi ragionevole, oltrechè opportuno, laddove esista la possibilità tecnica, installare un elevatore o un altro mezzo analogo per abbattere le barriere architettoniche.
La presenza di un ascensore, genera inoltre un incremento di valore dell'immobile, tale da compensare il conseguente aumento di spese condominiali ordinarie che non dovrebbero riguardare, a meno che non sia previsto uno sbarco al piano, le unità situate al piano rialzato.
Per quanto riguarda la concessione dell'uso della cantina, il discorso è più complesso e sarebbero necessari più elementi; ritengo comunque, se ho capito bene, che si renda necessaria, ma solo se sarete d'accordo, una permuta fra la vostra cantina ed il locale condominiale con eventuale conguaglio in denaro. A mio avviso a fronte di una vostra generosa disponibilità il condominio dovrebbe tenervi sollevati da ogni onere quali spese notarili, catastali, e per la redazione delle nuove tabelle millesimali.

09/12/01 n.2

D: Leggo sempre con interesse le risposte degli esperti della FIMAA e dell'Asppi ai quesiti posti dai vostri lettori: sono risposte molto interessanti ed esaurienti.
Ho bisogno di avere chiarimenti sulla legge che tratta i contratti d'affitto ad uso commerciale di anni "6+6".
Quasi sei anni fa, mio padre ha affittato a Roma le mura di un piccolo negozio, ora, essendosi gravemente ammalato, devo gestire io, per suo conto, il contratto.
Tutti i contratti d'affitto ad uso commerciale sono obbligatoriamente di "6 anni +6 anni"? Cosa comporta per mio padre lo scadere dei primi 6 anni? Può averne dei vantaggi? Non è interessato alla disdetta del contratto di locazione, ma lo è ad un possibile aumento dell'attuale canone d'affitto.

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
A differenza delle locazioni abitative che sono state riformate da successivi interventi legislativi, le locazioni commerciali vengono ancora regolamentate dalla legge 392/78.
Il contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, ha la durata minima di 6 anni rinnovabile per altri 6; alla prima scadenza, il locatore può rifiutare il rinnovo solamente per i motivi e con il preavviso espressamente previsti dalla norma; la legge esclude aumenti sull'importo del canone che non siano gli aggiornamenti ISTAT.
Solo alla seconda scadenza, cioé al dodicesimo anno, sempre col preavviso di legge, il locatore può dare comunicazione al conduttore della sua volontà di non rinnovare il contratto. In tale occasione può essere avviata una trattativa con il conduttore stesso, se intende rimanere nel locale, o con altri interessati per la stipulazione di un contratto locativo ad un prezzo superiore.

09/12/01 n.3

D: Ho promesso in vendita un bene immobile per il quale esiste un Diritto di Prelazione a favore di terzi. Sono state notificate agli aventi diritto le condizioni della compravendita ed ora siamo in attesa di sapere se verrà esercitato tale diritto o meno. Nel caso in cui dovesse venire esercitato il diritto di prelazione dovrò ugualmente corrispondere le provvigioni pattuite all'Agente Immobiliare che ha intermediato l'accordo? Ed il terzo?

Risponde: Elisabetta Mola, Consigliere FIMAA
A mio parere Lei è comunque tenuto a corrispondere il compenso per la mediazione anche nel caso in cui il terzo avente diritto dovesse esercitare il diritto di prelazione in quanto l'"Affare" deve essere considerato concluso con la firma del Contratto Preliminare. Il terzo che dovesse esercitare il suddetto diritto di prelazione lo farà subentrando di fatto in tutte le obbligazioni assunte dal contraente originario. Se fra tali obbligazioni sarà pertanto evidenziato anche l'impegno a corrispondere un compenso per la mediazione, ritengo che non possa esimersi dal rispettarlo.

09/12/01 n.4

D: Quali possibilità contrattuali legittime mi suggerite per stipulare un contratto di locazione abitativa per un periodo inferiore ad un anno?

Risponde: Gabriele Cesari, Consigliere FIMAA
Il mio consiglio, in particolare per un'esigenza cosiddetta di natura transitoria, è di utilizzare il tipo di contratti più "sicuri" che a mio parere sono i cosiddetti contratti a Canone Agevolato concordati con i vari Comuni compreso il Comune di Bologna e la maggior parte dei suoi Comuni limitrofi.
Oltre alla sicurezza della durata, detti contratti, indipendentemente dalla loro durata (che può essere anche superiore), presentano significativi vantaggi di natura fiscale fra i quali anche l'esenzione dal pagamento dell'ICI.
Esiste inoltre, per garantirsi relativamente al pagamento dei canoni, la possibilità di stipulare polizze assicurative che coprono tutta la durata del contratto.