21/04/02 n.1

D: 1. In una compravendita di un appartamento si può evitare di sottoscrivere il Contratto Preliminare e rogitare direttamente?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Premetto che, parlando di contratto preliminare di vendita, parliamo di un contratto che stabilisce i patti (quindi la natura e la misura delle reciproche obbligazioni) fra due parti che hanno interesse a regolamentare, garantendosi reciprocamente mediante il versamento di una somma, detta caparra (meglio se confirmatoria), una compravendita la cui ufficialità, con il trasferimento del diritto di proprietà, verrà sancita in un secondo momento con la stipulazione del Rogito Notarile.
L'indiscutibile utilità di tale forma contrattuale è dettata dal fatto che gli accordi obbligatòri aventi per oggetto beni immobili debbono necessariamente avere, per essere validi, forma scritta.
Non è sicuramente consigliabile quindi, anche se non è vietato, se le circostanze di carattere pratico (amicizia fra le parti, liquidità, consegna, ecc…) lo consentono, di addivenire direttamente alla stipulazione dell'atto notarile, ma per fare ciò bisognerà sempre restare, per un tempo più o meno lungo, "appesi" alla speranza che l'altra parte mantenga gli impegni verbalmente assunti. Mai come in un contratto complesso ed articolato come una compravendita immobiliare è necessario tenere in grande considerazione il detto "verba volant, scripta manent".
Mi sento di suggerirle, per non correre il rischio contrario che è quello di trovarsi obbligata a fornire prestazioni impossibili o di cui non abbia l'esatta consapevolezza, di farsi assistere nella stesura dell'atto da un esperto professionista (meglio il Notaio) di fiducia.

21/04/02 n.2

D: 2. E' vero che acquistando un appartamento ristrutturato potrò scontare nei prossimi anni il credito d'imposta del 36% sull'importo dei lavori?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Debbo complimentarmi con il lettore per aver colto una novità fiscale assai rilevante, anche se poco nota, per il mercato immobiliare. Il legislatore ha infatti inteso incentivare l'attività di ristrutturazione con recupero di unità immobiliari tradizionali delle varie realtà locali. L'acquirente di un appartamento facente parte di un fabbricato sul quale l'impresa venditrice abbia effettuato i lavori di ristrutturazione previsti dall'art. 31 L. 457/78, potrà beneficiare della di un credito di imposta, da detrarre nell'arco di 10 anni, pari al 36% del 25% del prezzo pagato per l'acquisto dell'unità immobiliare con un limite massimo di € 77.468 (Lire 150.000.000) di possibile detrazione.

21/04/02 n.3

D: 3. Sono andato a visitare un appartamento con un Agenzia Immobiliare che, ancora prima di aprire la porta, mi ha chiesto di firmare un foglietto con cui mi impegnavo a pagare una determinata provvigione se avessi acquistato l'appartamento anche senza l'intervento dell'agenzia in questione. E' una cosa normale?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Effettivamente diverse agenzie usano far sottoscrivere il cosiddetto "foglio visita" ai clienti a cui vengono mostrati gli immobili in vendita. Le motivazioni di tale prassi sono innanzitutto di carattere organizzativo, ma esiste anche la necessità di tutelare il diritto alla provvigione spettante all'agente immobiliare qualora l'affare venga concluso, anche successivamente, per effetto del suo intervento.
Non meno importanti sono i diritti del cliente al quale mi permetto suggerire, per evitare spiacevoli equivoci, tre regole d'oro da applicare ogni volta che si inizia un rapporto professionale con un Agente Immobiliare:

• Chiedere il nome dell'agente immobiliare ed il numero di iscrizione al Ruolo Agenti d'Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. personale e quello dell'agenzia immobiliare.
• Pretendere di sapere se l'agente immobiliare ha fatto uno studio adeguato della pratica sotto il profilo tecnico e legale-notarile e se ha titolo per trattare l'affare in questione.
• Valutare con attenzione l'opportunità di impegnarsi anticipatamente a corrispondere aliquote provvigionali di molto superiori a quelle correnti.

21/04/02 n.4

D: 4. In febbraio ho visitato un appartamento con un Agente Immobiliare. Dopo una lunga trattativa, ho firmato una proposta d'acquisto ad un valore inferiore a quello richiesto. Tale proposta non è stata accettata dal proprietario. A questo punto mi sono rimesso in cerca di un altro appartamento. Solo all'appuntamento, con notevole sorpresa mi sono reso conto che la seconda agenzia immobiliare mi stava accompagnando a vedere lo stesso appartamento proponendolo ad un prezzo superiore. Due giorni dopo il primo agente immobiliare mi telefonava per comunicarmi che il proprietario era ritornato sui suoi passi decidendo di accettare la mia proposta. Dopo aver concluso la compravendita mi sono visto recapitare una richiesta di provvigioni da parte della seconda agenzia. Io ho regolarmente pagato le provvigioni al primo agente, come mi debbo comportare nei confronti dell'ingiustificata pretesa della seconda agenzia?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
L'art. 1755 c.c. stabilisce che "..il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento." Nel caso di specie il primo agente ha condotto la trattativa che si è positivamente conclusa ed è quindi giustificato il suo compenso provvigionale. Tuttavia la seconda agenzia non ha apportato alla trattativa, alcun contributo fattivo, cioè non ha favorito la convincimento sia dell'acquirente che del venditore. Non è neppure applicabile il successivo articolo 1758 c.c. vale a dire la presenza di più mediatori, perché il ruolo della seconda agenzia, come anzidetto, non è stato di alcuna utilità, anche perché la richiesta di un prezzo superiore, può essere inquadrata come una turbativa della trattativa in corso. In definitiva alla seconda agenzia nulla spetta.
Per prevenire tali inconvenienti, si consiglia di specificare, per iscritto, al momento della visita se e quando è stato già visionato l'immobile in oggetto prestando la massima attenzione ad eventuali clausole vessatorie su modulistica precompilata pretendendone sempre e comunque copia.