05/05/02 n.1

D: 1. Ho seguito gli sviluppi del caso della truffa riguardante l'affitto degli appartamenti fantasma apparso sul vostro quotidiano nei giorni scorsi. Non ho capito bene come avrebbero potuto accorgersi le famiglie raggirate del fatto che i truffatori non erano veri agenti immobiliari?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
E' stato appurato che i truffatori a cui si riferisce avessero utilizzato moduli artefatti e riportanti dati inesistenti. Le vittime della truffa come tutti gli utenti del mercato immobiliare del resto, per avere la certezza di trattare con un professionista regolarmente abilitato, avrebbero dovuto verificare se i dati forniti dall'agente immobiliare corrispondessero ad una effettiva iscrizione al Ruolo Agenti d'Affari in Mediazione della Camera di Commercio. Pur comprendendo la naturale fiducia che viene istintivo riporre in chi si presenta come Agente Immobiliare ad un appuntamento per favorire l'acquisto o la locazione di un immobile, debbo consigliare di richiedere sempre l'esibizione dell'apposito Tesserino di riconoscimento (con foto) rilasciato al momento dell'abilitazione dalla CCIAA. Tale accorgimento, oltre ad evitare il verificarsi di spiacevoli episodi, vi darà modo di sapere se il vostro interlocutore è legittimato a svolgere l'attività di mediazione. Debbo rammentare che le provvigioni sono dovute solamente agli Agenti regolarmente iscritti ai ruoli. Qualora infine capitasse di imbattersi in operatori "abusivi" è opportuno segnalarlo immediatamente alla CCIAA o alla FIMAA allo 051/648.75.13.

05/05/02 n.2

D: 2. E' vero che acquistando un appartamento ristrutturato potrò scontare nei prossimi anni il credito d'imposta del 36% sull'importo dei lavori?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Debbo complimentarmi con il lettore per aver colto una novità fiscale assai rilevante, anche se poco nota, per il mercato immobiliare. Il legislatore ha infatti inteso incentivare l'attività di ristrutturazione con recupero di unità immobiliari tradizionali delle varie realtà locali. L'acquirente di un appartamento facente parte di un fabbricato sul quale l'impresa venditrice abbia effettuato i lavori di ristrutturazione previsti dall'art. 31 L. 457/78, potrà beneficiare della di un credito di imposta, da detrarre nell'arco di 10 anni, pari al 36% del 25% del prezzo pagato per l'acquisto dell'unità immobiliare con un limite massimo di € 77.468 (Lire 150.000.000) di possibile detrazione.

05/05/02 n.3

D: 3. Ho acquistato un appartamento che mi era stato presentato per 90 mq. Una volta ottenutone il possesso mi sono tolto la curiosità di misurarlo personalmente e con meraviglia mi sono accorto che è solamente 78 mq. calpestabili. Come è possibile?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Solitamente le compravendite immobiliari vengono stipulate a corpo e non a misura, è quindi comprensibile che non sia stata posta particolare attenzione a questo aspetto. Al lettore probabilmente è sfuggito il fatto che la superficie cosiddetta commerciale nelle compravendita di immobili usati, secondo la raccolta degli Usi e delle consuetudini della CCIAA di Bologna, non corrisponde con la superficie dei pavimenti, ma si ottiene sommando la superficie calpestabile con la superficie dei muri interni ed esterni, con il 50% della superficie dei muri di confine e con una quota dei balconi o dei terrazzi. La cantina non viene conteggiata in quanto considerata un accessorio. L'eventuale autorimessa viene considerata a parte in base al numero dei posti auto.
Per gli immobili di nuova costruzione non si applicano i criteri di cui sopra, ma il costruttore generalmente considera nella metratura anche una quota delle parti comuni.
All'Agente Immobiliare professionista è comunque possibile chiedere, all'inizio della trattativa, una planimetria in scala al fine di verificare l'esattezza delle dimensioni dichiarate in proposta.

05/05/02 n.4

D: 4. Ho acquistato un appartamento all'ultimo piano di un edificio; è presente un certo spazio nel sottotetto che funge da isolante. Benché il rogito non ne faccia notizia mi hanno detto che posso utilizzare la porzione di sottotetto sovrastante il mio appartamento. È legale che me ne appropri?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Bisogna vedere come è stato utilizzato il sottotetto fino ad oggi. Se il sottotetto è sufficientemente alto e destinato a luogo comune del condominio (ad es. stenditoio), allora l'utilizzo dello spazio è di tutti i condomini. Ma se invece, come sembra sia il caso del lettore, si tratta solo di una intercapedine tra l'appartamento dell'ultimo piano e il tetto, può essere destinato ad altri usi.
Le cose comuni di un edificio sono elencate all'art. 1117 del codice civile e la giurisprudenza di Cassazione insieme a pronunce dei vari tribunali, ne ha interpretato l'applicazione sulle fattispecie più comuni. Diverse sentenze disciplinano l'uso del sottotetto.
Quindi se il sottotetto corrisponde alle caratteristiche suddette, cioè di una mera intercapedine, può diventare una pertinenza dell'ultimo piano, sia che venga utilizzato come vano ripostiglio, sia come è capitato, ricavarne un ambiente collegato all'unità immobiliare sottostante. È importante che lo spazio che il proprietario dell'ultimo piano intenda utilizzare sia quello esattamente sovrastante il proprio appartamento, senza sconfinare nell'eventuale appartamento attiguo e lasciando libero il passaggio verso il tetto per la manutenzione della copertura o delle antenne. Eventuali lavori dovranno avere il benestare (se necessario) dell'autorità amministrativa competente e a fini di correttezza si consiglia la comunicazione agli altri condomini. È palese che eventuali spese di trasformazione del sottotetto saranno a esclusivo carico della proprietà.