19/05/02 n.1

D: 1. Ho acquistato due anni fa un appartamento in un comune nel quale dopo 6 mesi ho preso la residenza. Ora posso trasferire la residenza in altro comune senza che mi vengano tolti gli attuali benefici sulla casa che darei in affitto?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
La legge richiede che si prenda la residenza entro 18 mesi, ma nulla dispone sul necessario perdurare della residenza nel Comune.
Perciò, riterrei che sia possibile trasferire la residenza dopo un certo tempo, senza alcuna sanzione, visto che la legge punisce espressamente solo la speculazione dovuta a rivendita entro i 5 anni.
Un limite dettato dalla ragionevolezza si potrebbe individuare nella necessità di non ritrasferire la residenza entro un tempo eccessivamente breve (ex.un mese), nel qual caso si potrebbe presumere un intento frodatorio della legge, ma nel caso posto nel quesito, essendo passato più di un anno, mi pare non ci siano problemi.

19/05/02 n.2

D: 2. Sono intenzionata a vendere il mio monolocale, acquistato tre anni fa con le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, per comperare un appartamento più grande. Dal punto di vista fiscale verrò molto penalizzata?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Le attuali disposizioni fiscali in materia di compravendita immobiliare residenziale consentono di vendere l'appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali per la prima casa in qualsiasi momento. Non solo senza decadere dai benefici goduti in occasione dell'acquisto, ma avendo diritto di usufruirne nuovamente. Il tutto a condizione che venga riacquistato un altro immobile da adibire propria abitazione entro un anno. In tal caso non solo si potrà acquistare nuovamente usufruendo delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, ma sarà anche possibile mettere in detrazione in occasione della denuncia dei redditi l'intera imposta pagata al momento del precedente acquisto in quanto considerata un credito di imposta. La lettrice può quindi procedere ad acquistare il nuovo appartamento senza doversi preoccupare più di tanto dell'aspetto fiscale che consiglio comunque di far verificare dal suo notaio di fiducia.

19/05/02 n.3

D: 3. Sto valutando se acquistare un appartamento situato in un palazzo tutelato dalla Soprintendenza ai Beni Artistici e Culturali. Quali sono i vantaggi nell'acquisto e nella gestione di un bene vincolato?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
La scelta di acquistare un immobile in un edificio vincolato dalla Soprintendenza ai Beni Artistici e Culturali va valutata tenendo conto di diversi aspetti. Il primo riguarda senz'altro la componente storico-architettonica che qualifica l'investimento immobiliare fatto in un edificio di evidente rilevanza. Poi bisogna tenere conto del regime agevolato previsto per l'acquisto di un simile immobile, le Imposte di Registro vengono applicate in misura ridotta (al 6% in regime ordinario o al 3% in presenza di agevolazioni prima casa). Per quanto riguarda la gestione fra le altre agevolazioni spiccano la riduzione dell'ICI ed i contributi a fondo perduto della Soprintendenza per interventi di ristrutturazione straordinaria a parti comuni di particolare rilevanza architettonica. Per onestà occorre fare riferimento anche all'obbligo, talvolta limitativo delle reali potenzialità dell'immobile, di sottoporre al vaglio della Soprintendenza stessa, che ha assoluto potere di bocciarlo ad insindacabile giudizio, ogni progetto di ristrutturazione. Non è raro che ciò comporti notevoli disagi e ritardi nella programmazione dei lavori. Per concludere al momento della vendita del bene è necessario darne tempestiva comunicazione al Ministero affinchè possa esercitare alle medesime condizioni, entro sessanta giorni, il diritto di prelazione esistente a suo favore su ogni immobile vincolato.

19/05/02 n.4

D: 4. Ho deciso di acquistare da un'impresa di costruzioni, sulla carta, una villetta a schiera ed ho sentito dire che, per maggiore garanzia sarebbe meglio registrare e trascrivere la promessa di vendita. Cosa ne pensa? Come debbo fare?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il suggerimento fornitole è indubbiamente saggio e denota una giusta forma di prudenza. In tal modo infatti, conferendo al contratto obbligatorio caratteristica di pubblicità e quindi di opponibilità ai terzi oltre alla cosiddetta data certa il promittente acquirente viene tutelato da ogni eventualità. Il costo fiscale di tale adempimento è poco rilevante come pure l'attività dello studio notarile incaricato. Bisogna evidenziare quale unico limite, che non sarà più possibile in sede di rogito di vendita modificare di una virgola quanto stabilito nella promessa di vendita registrata. Naturalmente abbiamo analizzato la cosa in maniera teorica, le valutazioni sull'opportunità di tale strumento di tutela dovrà farle personalmente ogni promittente acquirente dopo aver raccolto le necessarie informazioni sulla Società venditrice dal proprio Agente Immobiliare di fiducia ed essersi come sempre consultato con il proprio notaio.

19/05/02 n.5

D: 5. Ho venduto un appartamento inserito in un condominio nel quale due anni fa erano state eseguite opere di ristrutturazione per le quali l'amministratore avviò la pratica per consentire ai condomini di beneficiare in cinque anni degli sgravi fiscali comunemente definiti del "36%". Ora l'acquirente mi domanda copia della pratica sostenendo di volermi subentrare nell'usufruire di tali benefici fiscali . E' una richiesta legittima?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Gli sgravi fiscali previsti (cosiddetti del 36%) per chi effettua opere di ristrutturazione straordinaria su di un immobile di proprietà esclusiva o di cui si detiene una quota sono legati alla proprietà di tale immobile. Per cui il lettore ha legittimamente inserito nella sua denuncia dei redditi il relativo credito di imposta fino a che ha avuto la proprietà dell'immobile; quando detto immobile è stato venduto, l'acquirente ha acquisito unitamente alla proprietà di detto immobile anche il diritto a detrarre il residuo credito di imposta. La richiesta pertanto è più che legittima.