02/06/02 n.1

D: 1. Mesi fa ho risposto ad un annuncio di un agenzia immobiliare riguardante una villetta in vendita; quando l'ho visitata mi è stato comunicato un prezzo superiore alle mie capacità economiche e quindi, non ho iniziato alcuna trattativa. A distanza di qualche mese, sono andato con un'altra agenzia allo stesso indirizzo e una volta giunto in loco, mi accorgevo che si trattava della stessa villetta già visitata, solo che questa volta era offerta ad un prezzo minore compatibile con le mie possibilità.Ho accettato, pagato le provvigioni all'agenzia e successivamente ho effettuato il rogito notarile. Dopo due mesi ricevo una lettera della prima agenzia che mi chiede le provvigioni dovute al mediatore in quanto sostengono che l'affare si sia concluso per loro merito. Come posso difendermi?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
L'opera di un mediatore suscettibile di provvigione, si configura in ogni operazione di contenuto economico che si risolva in utilità di natura patrimoniale. Sono parole che si trovano in parecchie sentenze che hanno ad oggetto la provvigione del mediatore; praticamente se l'agente ha svolto un ruolo nell'affare, nel convincimento delle parti, nella trattativa, allora la sua opera dovrà essere retribuita. Nel caso di specie, però, sembra di capire che il primo agente si sia limitato solo a far vedere un immobile e a comunicare un prezzo che per il suo importo, è stato considerato elevato dal lettore che non ha iniziato alcuna trattativa. La mera visione di un immobile, se non ingenera alcuno dei comportamento sopra citati, non è suscettibile di provvigione e quindi il lettore potrà, senza alcun problema rifiutare e spiegare il suo diniego. Purtroppo sono sempre più frequenti questi casi dovuti ai venditori che pensando (erroneamente) di poter abbreviare i tempi, concedono un mandato a più agenzie; ciò ingenera confusione nel consumatore che si trova lo stesso immobile venduto a prezzi diversi a secondo della discrezione dell'agente di turno, turbando il mercato immobiliare a discapito degli utenti.

02/06/02 n.2

D: 2. Tre mesi fa, ho saputo, per merito della segnalazione di un condomino, della messa in vendita di un appartamento nel palazzo di fianco a quello dove abito. Conosciuto il proprietario e visitato l'appartamento ci siamo accordati economicamente ed abbiamo sottoscritto un compromesso di vendita dal mio notaio di fiducia. Ho ringraziato il mio segnalatore, che non è un Agente Immobiliare, e gli ho fatto un piccolo omaggio per la cortesia riservatami. Con mio grande stupore invece di un ringraziamento mi sono vista richiedere un compenso per la mediazione, a suo dire, effettuata indicandomi l'opportunità di acquistare un appartamento. E' vero che vanno pagate provvigioni anche per mediazoni occasionali effettuate da comuni cittadini?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
La legge non solo evidenzia che non sono dovute provvigioni a chi non esercita professionalmente l'attività di Intermediazione, naturalmente provvisto di tutti i titoli previsti dalle CCIAA, ma definisce illegale tale attività se esercitata abusivamente individuando persino sanzioni di carattere penale. I Ruoli degli Agenti d'Affari in Mediazione, comunemente definiti anche Agenti Immobiliari, vengono gestiti con grande attenzione dall'apposita sezione della Camera di Commercio che ha recentemente realizzato, all'interno del proprio sito www.bo.camcom.it, la possibilità per tutti di verificare on-line l'iscrizione a tali ruoli degli operatori legittimante autorizzati. La possibilità di svolgere attività di mediazione occasionale è stata definitivamente eliminata con l'entrata in vigore della legge N.39/89 e successive modificazioni, che regolamenta la materia. Comunque, il consiglio che non mi stanco mai di ripetere ai lettori è di verificare sempre che il vostro interlocutore sia in possesso del regolare attestato di abilitazione all'esercizio dell'attività di mediazione.

02/06/02 n.3

D: 3. Sto acquistando un appartamento che si trova in un fabbricato costruito su terreno del Comune in diritto di superficie la cui scadenza è prevista, salvo proroga, per il 2085. Vorrei sapere, avendo sentito pareri discordi, se può essere considerato un buon investimento e se le imposte sull'immobile sono a carico del proprietario dell'appartamento o del Comune.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
In effetti negli anni '80 la formula di costruire interi complessi su terreno di proprietà comunale ebbe un notevole impulso. E' una modalità che consente, non dovendo essere conteggiato il costo del terreno, che rimane di proprietà del Comune, di contenere i prezzi degli alloggi permettendo a più cittadini di accedere all'acquisto della propria casa di abitazione. Debbo dire che, dopo un periodo in cui tali iniziative fiorirono numerose, soprattutto nei comuni dell'Hinterland, ultimamente tale fenomeno sembra essersi assestato su volumi più ridotti. Numerosi comuni, perennemente a caccia di risorse a sostegno dello sviluppo, offrono già la possibilità di "riscattare", contro il pagamento di oneri, il cosiddetto diritto di superficie permettendo di fatto di riunire la piena proprietà; ritengo pertanto che la valutazione sull'opportunità di tale investimento non debba essere fatta basandosi sul vincolo costituito dal diritto di superficie, che con il pagamento di una somma più o meno elevata può spesso essere eliminato. E' molto più significativo analizzare l'investimento immobiliare sulla base delle sue caratteristiche, del prezzo e delle prospettive future, oltre ad una seria valutazione di un Perito ed Esperto in Immobili che potrà individuare negli appositi Ruoli della CCIAA di Bologna consultabili sul sito www.bo.camcom.it.
Le imposte e le tasse sugli immobili edificati in diritto di superficie sono a carico del proprietario dell'immobile e non del proprietario del terreno.

02/06/02 n.4

D: 4. Sto acquistando una ex-casa colonica completamente ristrutturata ovviamente in mezzo alla campagna. Mi risulta che l'immobile sia già stato urbanizzato. Esistono dei confinanti aventi diritto di prelazione, come posso fare per individuarli?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il principio guida in base al quale la legge consente al confinante, se coltivatore diretto od imprenditore agricolo a titolo principale, di esercitare un diritto di prelazione per l'acquisto di un fondo compresi tutti i fabbricati agricoli al servizio di tale fondo è quello di tutelare l'attività agricola mettendola al riparo da possibili attività speculative. Se l'immobile, come dice, è già stato urbanizzato, non ha più la funzione di servire il fondo agricolo originale e quindi non dovrebbe essere gravato da tale obbligo. Suggerisco comunque, vista la complessità e l'articolazione della materia e per l'importanza delle scelte da fare, di consultarsi, prima di legarsi contrattualmente con il suo Notaio di fiducia che, esaminati gli atti potrà eliminare con certezza ogni possibile dubbio.