16/06/02 n.1

D: 1. E' vero che nel Comune di Bologna non è più obbligatorio pagare la tassa sul passo carraio?

Risponde: Ufficio Assistenza ASCOM-FIMAA
Sì lo confermiamo, infatti, secondo quanto disposto dal Regolamento comunale per l'occupazione di suolo pubblico di cui al Protocollo Generale Numero 161715/98, del 21/12/1998, in vigore dal 1° gennaio 1999, all'art. 31 è prevista la completa esenzione dal pagamento del canone per l'occupazione di suolo pubblico con passi carrabili.

16/06/02 n.2

D: 2. Ho in scadenza un contratto di locazione sul quale ho regolarmente pagato l'Imposta di Registro annuale; devo comunque pagare tale imposta anche per il recesso anticipato?

Risponde: Ufficio Assistenza ASCOM-FIMAA
Secondo quanto disposto dal DPR 26 aprile 1986, n. 131 all'art. 17, l'imposta è dovuta per la registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi.
L'attestato di versmento relativo alle cessioni, risoluzioni e proroghe deve essere presentato all'Ufficio del Registro presso cui è stato registrato il contratto entro trenta giorni dal pagamento.
L'imposta di Registro relativa ai recessi anticipati è pari a € 51.65.

16/06/02 n.3

D: 3. Ho venduto un immobile dichiarando in atto di aver regolarmente inserito la rendita nell'ultima denuncia dei redditi. Mi sono accorto di essermi sbagliato. Quali sono le sanzioni previste? Cosa rischia l'acquirente?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
Nessun rischio per la validità dell'atto, nè per l'acquirente (salvo quanto si dirà per il privilegio tributario dello Stato).
La legge sanziona di nullità l'atto che non contenga la dichiarazione del venditore sull'inserimento o meno del reddito dell'immobile nell'ultima dichiarazione dei redditi, ma trattasi di nullità di tipo formale, che si applica cioè solo agli atti che non contengono la dichiarazione e che quindi si presentino formalmente invalidi.
Qualora invece l'atto sia formalmente completo di tutti i suoi elementi, esso è valido, anche se questa dichiarazione contenga indicazioni non veritiere.
Le sanzioni sono previste a carico del venditore, sul piano tributario e penale:
- dal punto di vista tributario si rischiano le sanzioni normalmente previste per coloro che non denunciano i redditi dovuti, con privilegio sull'immobile da parte dello Stato, che dunque potrebbe richiedere il pagamento dell'imposta non pagata anche all'acquirente, in caso di protrarsi dell'inadempimento del precedente proprietario;
- dal punto di vista penale, una dichiarazione falsa resa in atto pubblico davanti a pubblico ufficiale integra reato di falso, punito ai sensi degli artt. 476 e seguenti del codice penale, che può portare, nei casi più gravi, alla reclusione fino a due anni, con il beneficio della sospensione della pena se vi sono i presupposti.
Ciò detto, consiglio di consultare un commercialista e un avvocato penalista, per studiare il modo di cautelarsi dalle sanzioni.

16/06/02 n.4

D: 4. Ho acquistato un appartamento relativamente al quale il venditore ha dichiarato in atto che non sono state poste in essere opere che necessitassero domanda di sanatoria edilizia. A seguito di successive verifiche ho invece riscontrato che è stata presentata da tempo domanda di sanatoria al Comune di Bologna. Debbo preoccuparmi? Quali conseguenze debbo aspettarmi? Avrò delle limitazioni in caso di futura vendita?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
Bisogna distinguere le conseguenze nei confronti del Comune in ordine a violazioni della normativa urbanistica e quelle sulla validità dell'atto.
Per quanto riguarda il primo aspetto, se la sanatoria è stata accolta dal Comune o si è formato il silenzio-assenso ricorrendone i presupposti, il proprietario è comunque in regola e non ha nulla da temere, mentre se la domanda sia stata rigettata o se il silenzio del Comune sia da interpretarsi come un rigetto, il proprietario, anche se non è l'autore delle opere abusive, è soggetto alle sanzioni, che possono essere pecuniare, ma anche, nei casi più gravi, consistere nell'obbligo di rimozione delle opere abusive e di ripristinare la situazione antecedente.
Dal punto di vista contrattuale, il venditore è certamente responsabile dei danni eventualmente occorsi al compratore a causa della sua omessa dichiarazione, mentre per ciò che riguarda la validità dell'atto, bisogna valutare caso per caso l'entità dell'abuso commesso, potendosi paventare anche la dichiarazione di nullità nei casi di abusi più gravi.
Anche per le successive rivendite, bisogna considerare la natura dell'abuso, dal momento che le difformità primarie possono rendere il bene incommerciabile, mentre le difformità più lievi, pur consentendo la rivendita, espongono comunque il venditore ad una responsabilità nei confronti del successivo acquirente.
Qualora la sanatoria non menzionata abbia avuto esito positivo invece, tendenzialmente l'omessa menzione può essere sanata indicando gli estremi del provvedimento nei successivi atti di rivendita.

16/06/02 n.5

D: 5. Nella vendita di un appartamento occupato con contratto di locazione stipulato anteriormente al '98, l'inquilino può avere la prelazione? E nel caso in cui il contratto fosse stipulato post '98?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Nella precedente disciplina locativa, il diritto di prelazione era riconosciuto solo alle locazioni non abitative; tuttavia la legge 431/98 all'art. 3 ha introdotto un particolare diritto di prelazione riconosciuto in capo all'inquilino. Recita l'art. 3 lettera "g" della legge 431/98: quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 392/78. qui è riconosciuto un diritto derivante direttamente dalla legge, ma da applicarsi solo nel caso in cui alla prima opportunità di disdetta del locatore (dopo i primi quattro anni ad es.), questi intenda vendere l'immobile e in quel caso lo deve comunicare all'inquilino che può far valere il diritto di prelazione.
Al momento non si è al corrente di sentenze che disciplinano l'applicazione di questo articolo, in quanto l'intervento del legislatore è particolarmente recente.
Riassumendo per i contratti ante legge 431/98, a meno che non sia previsto nel contratto, non sussiste un diritto di prelazione in capo al conduttore; viceversa per i contratti stipulati dopo la legge 431/98, si verifica prelazione solo nel caso sopra descritto, tranne (anche in questo caso) che non sia prevista da contratto.

16/06/02 n.6

D: 6. Per quale motivo nelle convocazioni delle assemblee condominiali ci sono sempre due date di cui una improponibile?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Il motivo è riconducibile alla validità dell'assemblea di cui all'art. 1136 del codice civile; tale norma disciplina la validità dell'assemblea e il suo quorum minimo. L'assemblea condominiale per essere valida deve disporre di almeno due terzi dei condomini o due terzi del valore dell'edificio. Ma qualora in prima convocazione i condomini presenti non fossero sufficienti a rappresentare i due terzi, in seconda convocazione basta la presenza della maggioranza dei condomini (il 50% + 1) o la metà del valore dell'edificio.
Questo è il motivo per cui si opta, oramai per consolidata abitudine, a rendere idonea direttamente la seconda convocazione relegando alla prima data, qualcosa di improponibile.

16/06/02 n.7

D: 7. Se l'inquilino non effettua la manutenzione annuale della caldaia, anche se espressamente specificato nel contratto, in caso d'incidente, è comunque responsabile anche il proprietario?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
La manutenzione annuale della caldaia, si configura in quegli obblighi a carico del conduttore ricompresi nella dicitura di "piccola manutenzione" necessaria per il mantenimento della cosa locata in buono stato.
In caso di incidente, un perito abilitato dovrebbe valutare se l'evento disastroso è stato causato dalla cattiva manutenzione; in questo caso il conduttore risponderà per i danni cagionati. Ma bisogna valutare il caso in cui l'incidente provochi danni a terzi; questi si riterranno legittimati a chiamare in causa il proprietario dell'immobile, che potrà comunque fare azione di rivalsa nei confronti del conduttore negligente, ma rischierebbe quantomeno una condanna in solido con l'inquilino.
Onde evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli ed anche al fine di tutelare i terzi, sarebbe consigliabile inserire nel contratto di locazione l'obbligo, a carico del conduttore, di stipulare idonea polizza assicurativa di responsabilità civile. Il locatore dovrebbe inoltre far uso, a mio parere, di quel potere ispettivo che gli è riconosciuto sia dalla legge che dal contratto, verificando, presso il tecnico specializzato, o direttamente presso l'immobile locato, il rispetto di questo adempimento così importante.