30/06/02 n.1

D: 1. Ho acquistato un appartamento con le agevolazioni per la prima casa, qualora dovessi trasferirmi in un'altra città per lavoro potrò acquistare casa nuovamente utilizzando nuovamente tale beneficio?

Risponde: Gianfranco Casabianca, Vice-Presidente FIMAA Bologna
Le confermo che tale possibilità viene consentita dalla legge, ma solamente rispettando alcuni importanti aspetti. Per ritornare in possesso dei requisiti ed avere diritto al regime fiscale agevolato per l'acquisto della prima casa, sarà necessario, che al momento dell'acquisto dell'ipotetico nuovo appartamento, Lei abbia già rogitato la vendita della vecchia casa (acquistata usufruendo dei vantaggi fiscali cosiddetti "prima casa"). In tal modo oltre ad acquistare con applicazione delle aliquote fiscali ridotte potrà recuperare le imposte pagate in occasione del precedente acquisto detraendole direttamente da quelle da pagare o inserendole in detrazione nella prossima denuncia dei redditi a seconda dei casi.

30/06/02 n.2

D: 2. Sono intenzionata a vendere il mio appartamento; non so come abbiano fatto a saperlo, ma diverse agenzie immobiliari mi hanno contattato offrendosi di fornirmi gratuitamente una valutazione del suo valore di mercato. Debbo confessare che sono rimasta veramente disorientata dalle differenze, in alcuni casi clamorose, nei valori espressi. Come è possibile che le indicazioni sia così diverse? Come debbo fare per sapere qual è obbiettivamente il valore del mio appartamento?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Sono molto lieto di poter rispondere alla lettrice in merito ad un tema che stà molto a cuore alla FIMAA. Il mercato immobiliare, diversamente da quello finanziario, e specialmente se parliamo di "usato" presenta offerte spesso diverse l'una dall'altra e con caratteristiche troppo articolate per poter essere ricondotte con certezza nell'alveo di un "listino prezzi". Il mercato fra l'altro sta mettendo sempre più in mostra tendenze e comportamenti che solo seri professionisti sono in grado di interpretare con precisione, di rapportarli poi con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile da valutare per giungere infine ad una valutazione del valore di mercato del bene e del suo coefficiente di commerciabilità. Le attività intellettuali e tecniche necessarie per l'ottenimento di un risultato serio ed affidabile sono piuttosto gravose e quindi difficilmente compatibili con una gratuità incondizionata. In assenza di un Agente Immobiliare di provata fiducia con il quale sarebbe sicuramente più facile impostare un corretto progetto di vendita, suggerisco, in una fase così delicata come quella che precede la decisione di porre in vendita il proprio immobile ad un determinato prezzo, di avvalersi di operatori qualificati e referenziati meglio se iscritti all'apposito Ruolo Periti ed Esperti in Immobili della C.C.I.A.A.

30/06/02 n.3

D: 3. Ho acquistato casa utilizzando, per il pagamento del prezzo, un mutuo bancario prima casa. All'atto del rogito notarile si è verificato una situazione a dir poco imbarazzante. Il venditore per firmare l'atto pretendeva contestualmente un assegno circolare a saldo del suo avere, mentre il funzionario di banca era disponibile solo a consegnargli un mandato di pagamento della somma con valuta del giorno del rogito, ma per lui indisponibile fino all'avvenuto espletamento di tutte le formalità notarili a garanzia della banca. Per fortuna grazie all'opera di convinzione del Notaio il venditore ha accettato la situazione ed abbiamo proceduto alla stipulazione dell'atto notarile. Mi sono domandato successivamente e lo domando anche a Lei, se la posizione assunta dal venditore fosse legittima e chi avrebbe risposto dei danni che una mancata stipulazione avrebbe potuto generare.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Indubbiamente la pretesa del venditore di essere saldato alla firma dell'atto notarile di vendita era assolutamente legittima. Con la firma dell'atto di vendita e della conseguente quietanza, la proprietà dell'immobile passa all'acquirente, Lei capisce che non sarebbe per niente equo che la somma corrispondente non fosse a disposizione di chi ha venduto il bene il quale magari ne potrebbe avere la necessità per effettuare a sua volta un altro pagamento. Casi del genere succedevano con una certa frequenza in passato e davano talvolta luogo a scenette al limite della comicità, oggi accade molto meno, ma bisogna fare comunque attenzione in fase di progettazione dell'accordo economico/contrattuale oltre ad altri aspetti più appariscenti anche alla necessità di far combaciare le modalità con i tempi dei pagamenti. Non so se la gestione della Sua compravendita sia stata effettuata con ausilio o meno di un Agente Immobiliare; nel secondo caso un professionista preparato, che conosce benissimo i meccanismi di accensione ed erogazione di un mutuo bancario, l'avrebbe sicuramente consigliata di richiedere alla Banca all'atto della domanda di finanziamento che le somme venissero erogate e quindi rese disponibili per il venditore, contestualmente alla stipulazione dell'atto di mutuo.
In mancanza di elementi diversi se la situazione riportata avesse ingenerato un danno, pur comprendendo la Sua buona fede, il responsabile sarebbe stato Lei che, nella Sua qualità di contraente, non era stato abbastanza diligente da mettersi in condizione di adempiere alle obbligazioni contrattuali nei confronti del venditore.

30/06/02 n.4

D: 4. Sto acquistando un appartamento da rimodernare costruito nel 1964 e ho sentito pareri discordi sulla necessità, per la validità della compravendita, dell'esistenza di idonea certificazione di conformità degli impianti. Vorrei sapere come stanno le cose.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Effettivamente esiste un po' di confusione in materia. Fermo restando che la tendenza generale è giustamente quella di regolarizzare e rendere sempre più sicuro, in linea con le direttive europee, il nostro patrimonio immobiliare, bisogna distinguere le varie situazioni. Nel caso di specie parliamo di un appartamento del 1964 da rimodernare è evidente che non può essere un elemento essenziale per la validità la compravendita la dotazione di un certificato di conformità degli impianti, diversamente sarebbero compravendibili solo gli appartamenti messi a norma. Sono numerose al contrario le compravendite aventi per oggetto appartamenti da ristrutturare. Ovviamente gli obblighi di messa a norma degli impianti subentrano, al pari di quelli legati all'osservanza delle normative urbanistiche ed igienico sanitarie, nel momento in cui la ristrutturazione più o meno pesante avrà luogo.
E' sempre più frequente invece per gli immobili di nuova costruzione, la consuetudine di inserire nell'atto di compravendita, l'impegno del venditore a produrre nel più breve tempo possibile il cosiddetto certificato di autorizzazione all'uso dell'alloggio (che conferma l'avvenuto rispetto di tutte le normative).