15/09/02 n.1

D: 1. Sono entrato in possesso di una discreta somma di denaro e sto valutando il tipo di investimento da fare. Il mercato finanziario, visto l'andamento degli ultimi tempi e le previsioni, mi spaventa. Cosa mi può consigliare in merito ad un investimento immobiliare?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Sono consapevole dei dispiaceri che il mercato finanziario, generalizzando, ha riservato ai risparmiatori da un po' di tempo a questa parte; sono numerosi infatti coloro che, come il nostro lettore, pensano di trasferire almeno una parte dei propri risparmi in investimenti immobiliari per differenziare il proprio portafoglio. In un momento caratterizzato da una grave crisi economica con un'inflazione latente frenata solo dalla stagnazione dei consumi e con scenari di guerra all'orizzonte, i beni immobili rappresentano il bene rifugio per antonomasia. Ma oggi esiste una enorme differenza fra un immobile ed un altro contrariamente al passato per effettuare la giusta scelta dell'investimento immobiliare occorre analizzare e valutare attentamente le finalità e la durata presunta di tale investimento, le prospettive e le potenzialità future del bene, se esistono forme di finanziamento a cui accedere per esaltare il rendimento dell'operazione ecc.. Per un investimento che possa darle soddisfazione nel tempo, il miglior consiglio che posso darle è quello di farsi aiutare dal suo Agente Immobiliare di fiducia fin dalla prima valutazione strategica; eviterà in tal modo di fare scelte non sintonizzate con lo sviluppo futuro del mercato immobiliare.

15/09/02 n.2

D: 2. In passato, negli anni '80, acquistai per investimento un appartamento affittato ad un prezzo ridotto di circa il 30% rispetto al suo valore da libero. E' già un po' di tempo che leggendo gli annunci delle varie agenzie immobiliari non trovo più offerte di quel genere. Mi può spiegare il motivo?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Le confermo che l'offerta di appartamenti non disponibili, perché condotti in locazione da un conduttore, è oramai, contrariamente agli anni a cui Lei fa riferimento, quasi inesistente. Per capire i motivi dell'assenza di offerta, occorre pensare alle motivazioni che l'hanno resa così diffusa per oltre un decennio dopo l'entrata in vigore della normativa vincolistica sulle locazioni: la Legge 392/78 (Equo Canone). La legge, nata con finalità di carattere sociale, in realtà ebbe effetti dirompenti sulla quiete che aveva regnato fino ad allora nel mercato immobiliare Modificando coattivamente il rapporto fra la proprietà immobiliare e l'inquilino da quel momento in poi il contratto di locazione non faceva più riferimento alle volontà delle parti, ma veniva "blindato" per legge soprattutto in riferimento alla determinazione del canone ed alla durata. Il risultato fu che si sparse il panico fra i proprietari immobiliari il che diede il via ad una quantità impressionante di azioni legali (sfratti per finita locazione) nei confronti dei propri conduttori al fine di tentare di rientrare al più presto nella disponibilità dell'appartamento locato; il panico a questo punto si sparse fra i conduttori che, spaventati dalla prospettiva di restare senza casa, in un mercato della locazione (per legge assoggettate all'Equo Canone) praticamente inesistente e con i prezzi degli appartamenti in quegli anni ancora particolarmente accessibili, si riversarono numerosi sul mercato dell'acquisto dando inizio a quel fenomeno che ha visto crescere in un quarto di secolo i proprietari della propria casa di abitazione fino all'odierno 80%. Le fasce più deboli, non potendo optare per la scelta dell'acquisto, fecero resistenza ad oltranza (in alcuni casi anche per oltre un lustro) alle ordinanze di rilascio. I proprietari che per vari motivi avevano una necessità personale o famigliare non più procrastinabile di disporre di un appartamento si videro quindi costretti a vendere ad un prezzo ridotto appunto mediamente del 25-30% a qualcuno che non avesse la loro stessa esigenza. Oggi la normativa che regola il mercato delle locazioni tiene in maggior conto le aspettative delle parti dando vita a contratti di locazione "consapevoli", i canoni hanno un rapporto più equilibrato con il valore dell'immobile, esistono formule concordate con diverse amministrazioni comunali che prevedono contratti anche di breve durata, i tempi per il rilascio di un immobile indebitamente occupato si sono di molto ridotti e quindi il numero di tali casi si è conseguentemente ridotto.

15/09/02 n.3

D: 3. Ho seguito con interesse l'impegno fornito dalla FIMAA per far conoscere e promuovere il mercato della Nuda Proprietà Immobiliare. Dopo una iniziale perplessità, mi sto convincendo che si tratti di un investimento intelligente. Potrebbe darmi qualche suggerimento su come eventualmente approcciare la cosa?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Fa piacere leggere che gli sforzi profusi per diffondere a Bologna un mercato, quello appunto della Nuda Proprietà Immobiliare, che in Francia è molto apprezzato. Debbo confessarLe che non mi ha sorpreso che il primo impatto abbia suscitato in Lei qualche perplessità. Mentre non esitiamo ad acquistare un titolo di stato dal valore nominale di 100 rimborsabile a 10 anni ad un prezzo di 80, non siamo abituati a vedere nella stessa ottica anche l'investimento immobiliare. In realtà anche la proprietà immobiliare è costituita da due componenti che sono appunto il Diritto di Godimento del bene, ovvero la facoltà di disporne, e la Nuda Proprietà che sono paragonabili rispettivamente alla rendita ed al capitale. E' chiaro che acquistando la nuda proprietà di un immobile bisogna tenere conto del fatto che si potrà disporre pienamente del bene solo quando il diritto di godimento detenuto da una terza persona si sarà esaurito. Ovviamente il valore della nuda proprietà è inversamente proporzionale alla durata dell'usufrutto. E' un tipo di investimento in grado, non di rado, di coniugare l'aspetto finanziario con la soluzione generalmente di medio-lungo periodo del problema di garantire una bella casa, magari vicina ai genitori, ai propri figli che oggi sono piccoli, ma che fra 10-15 anni avranno bisogno di un alloggio per la loro famiglia.