30/09/02 n.1

D: 1. Seguo con attenzione la vostra rubrica e la trovo molto interessante. Ho sentito i punti di vista più svariati sulla redditività degli investimenti immobiliari. Vorrei sapere quale potrebbe essere il tasso medio di rendimento su cui potrei fare affidamento in caso di acquisto di un appartamento con l'intento di affittarlo.

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il tasso di rendimento di un investimento immobiliare dipende da due fattori principali: il valore dell'immobile ed il corrispettivo che si ricava dalla cessione del suo godimento (locazione). Solitamente i contratti di locazione hanno una durata medio lunga, ma con un canone costante adeguato al costo della vita in base ai dati ISTAT; il valore dell'immobile e quindi dell'investimento, al contrario, è soggetto costantemente alle leggi di mercato. E' evidente quindi che non esiste un tasso di rendimento costante per la tutta durata dell'investimento esso varierà in funzione del momento di mercato delle compravendite e delle locazioni (valori più o meno elevati) in cui tale investimento è stato effettuato. Escludendo quindi di poter fornire dati assoluti, posso dirle che nell'attuale situazione un appartamento di dimensioni medio piccole può rendere circa il 4-5%, mentre per appartamenti più grandi è legittimo attendersi rendimenti del 3-4%. Mi permetto comunque di consigliare il lettore di mantenere in fase di determinazione del canone un atteggiamento equilibrato; ne verrà ripagato ampiamente dalla qualità del rapporto con il conduttore che è un valore difficilmente quantificabile economicamente, ma di grande importanza.

30/09/02 n.2

D: 2. Sono in procinto di mettere in vendita il mio appartamento e vorrei mi fossero evidenziati i criteri da valutare nella scelta dell'agente immobiliare a cui affidare tale incarico. Quali sono i pro ed i contro di un rapporto professionale in esclusiva?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Il primo requisito da verificare è indubbiamente la regolarità del candidato ai sensi delle normative sulla mediazione; la C.C.I.A.A. fornisce gratuitamente on line sul sito www.bo.camcom.it l'elenco degli iscritti negli appositi Ruoli che abilitano l'esercizio dell'attività di mediazione (le rammento che l'esercizio abusivo rappresenta un reato perseguibile penalmente). Un altro aspetto importante è il livello professionale dell'agente immobiliare, la dimostrazione di competenza in materia commerciale (marketing), tecnica, legale e fiscale rappresenta indubbiamente un elemento da preferire. Se risulta iscritto ad un'associazione di categoria a mio parere è un elemento positivo in quanto dimostra un interesse per il continuo aggiornamento e miglioramento dell'attività professionale. Da un punto di vista operativo può essere interessante conoscere attraverso quale strategia di comunicazione e con quali mezzi ritiene di poter raggiungere il bacino d'utenza di riferimento. Personalmente ritengo che sia di gran lunga da preferire un rapporto professionale in esclusiva ed in forma scritta. Un tale tipo di contratto permette di formalizzare con chiarezza e senza ombre i contenuti dell'incarico, la trasparenza del rapporto ed i reciproci impegni assunti con il professionista consente la razionale e costante verifica dell'andamento della vendita. Con i mezzi telematici oggi a disposizione moltissimi Agenti Immobiliari si sono collegati tra loro condividendo in tal modo la domanda e l'offerta. Un ultimo aspetto, non meno importante dei precedenti, è quello dei potenziali acquirenti che, sulla scorta di esperienze negative, oggi più che mai pretendono di avere quale interlocutore un agente immobiliare in possesso di un incarico di trattare la vendita in esclusiva. L'alternativa è quella di mettersi in balia del mercato senza regole, ma anche senza aspettative e con possibilità molto maggiori di trovarsi in situazioni senza controllo.

30/09/02 n.3

D: 3. Sto trattando l'acquisto di un appartamento per il tramite di un Agente Immobiliare regolarmente iscritto ai Ruoli della C.C.I.A.A. di Bologna. Posso fidarmi delle notizie che mi vengono riportate? Sono garantita sulla bontà dell'affare che sto per concludere?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
L'iscrizione ai Ruoli è essenziale per lo svolgimento dell'attività di mediazione; è tuttavia legittimo svolgere tale attività con impostazioni di tipo diverso. Il codice civile (Art. 1759) impone al Mediatore di informare le parti su tutte le notizie in suo possesso che possano avere una incidenza nella valutazione anche della sicurezza dell'affare. La sicurezza e la bontà dell'affare, per rispondere alla gentile lettrice, saranno maggiori proporzionalmente alla conoscenza che ha l'agente immobiliare dell'affare trattato. Se le sono state fornite le opportune informazioni sul bene, sul venditore e la documentazione tecnica e notarile relativa all'immobile, direi che può stare tranquilla, ma se ha dei dubbi allora li approfondisca magari con l'ausilio del suo notaio di fiducia. Il mediatore comunque, ammesso e non concesso che sia stato indotto in errore in buona fede, deve essere per legge assicurato contro i rischi professionali e quindi in grado di risarcire ogni danno derivato alle parti per effetto del suo intervento.