13/10/02 n.1

D: 1. Alcuni mesi fa ho sottoscritto una proposta di acquisto di un appartamento per il tramite di un agente immobiliare. Nel modulo utilizzato, alla voce trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, l'agente immobiliare ha scritto, tranquillizzandoci sulla bontà dell'affare, NULLA. La mia proposta venne poi successivamente accettata dal proprietario dell'appartamento. L'accordo prevedeva di riprodurre il contenuto della proposta in un ulteriore Contratto Preliminare di Vendita redatto dal mio notaio di fiducia. In tale occasione il notaio evidenziò che l'immobile era gravato da due ipoteche di cui una ancora accesa, ma a fronte di un debito precedentemente estinto ed una seconda ipoteca a garanzia di un finanziamento di 52.000 € erogato un mese prima. Sono rimasto sconcertato ed ho chiesto spiegazioni all'agente immobiliare ed al proprietario che non hanno saputo fare di meglio che accusarsi reciprocamente della mancata informazione. Poiché il Proprietario venditore si era rifiutato di lasciare in deposito al notaio, che avrebbe dovuto accertarsi che venisse utilizzata per l'estinzione del debito residuo, la somma che avrei dovuto versare in quel momento il notaio ha consigliato un momento di riflessione. A questo punto non ho firmato il nuovo contratto preliminare ed ho chiesto alcuni giorni per meditare sull'opportunità di proseguire nell'acquisto. Dopo avere riflettuto ho deciso di rinunciare all'acquisto.
Conclusione: l'agenzia non mi ha restituito la caparra e, anzi, ha girato il mio assegno alla parte venditrice (che l'ha incassato) nonostante sulla proposta d'acquisto fosse scritto che l'agente avrebbe "consegnato la caparra al venditore al momento del compromesso" (che non c'è stato). Alla mia minaccia di querela, l'agente ha risposto sostenendo che gli accordi contrattuali prevedevano la consegna della caparra al venditore e che comunque la colpa era mia perché mi sono ritirato dall'affare che avrebbe potuto concludersi senza rischio prima del rogito se solo mi fossi fidato dell'agenzia. Come avrei potuto fidarmi di un mediatore che mi aveva nascosto la verità e di un venditore che si era rifiutato di estinguere subito, utilizzando l'acconto prezzo da me versato, il suo debito. Avrei passato quattro mesi in preda al panico e con il rischio che la banca, a causa delle ipoteche esistenti, non mi concedesse il mutuo. Vorrei sapere cosa ne pensate.

Rispondono: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna e Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Il Suo caso fornisce lo spunto per affrontare numerosi aspetti caratteristici di una compravendita immobiliare che verranno trattati con il taglio di questa rubrica che si ripromette di fornire consigli senza emettere sentenze per le quali sarebbe necessaria un'analisi molto più approfondita degli elementi. Indubbiamente, in base a quanto scrive, il problema verte sulla mancata informazione preliminare, che Le era indubbiamente dovuta, sull'esistenza di gravami sull'immobile che lei si accingeva ad acquistare. La presenza di ipoteche a garanzia di mutui o finanziamenti non sono infatti un problema di per se, molto spesso infatti nelle compravendite immobiliari il bene è gravato da un'ipoteca; l'importante è saperlo al fine di poter attivare tutte le tecnicalità necessarie al fine di ottenere entro la data fissata per il rogito notarile l'assenso alla cancellazione del creditore, solitamente una banca, che permetterà al Notaio di effettuare la cancellazione dell'ipoteca in oggetto. Nel frattempo Lei avrebbe potuto tranquillamente avviare una richiesta di mutuo che la stragrande maggioranza degli istituti bancari Le avrebbero concesso condizionatamente alla presenza appunto dell'assenso alla cancellazione delle vecchie ipoteche. Non siamo in grado di sapere chi dicesse il vero fra Agente Immobiliare e Venditore, ma per saperlo sarebbe sufficiente leggere l'incarico di mediazione sottoscritto dal proprietario che oltre a contenere gli elementi identificativi dell'immobile e le condizioni di vendita dell'appartamento dovrebbe evidenziare le eventuali iscrizioni ipotecarie e/ le trascrizioni pregiudizievoli. A nostro parere, a meno che Lei non avesse elementi tali da farLe ritenere il venditore in malafede ed insolvibile, la decisione di non procedere nell'acquisto è stata un po' eccessiva, sarebbe stato sufficiente pretendere l'inserimento nel Contratto Preliminare dell'obbligo da parte del venditore di fornire, entro la data fissata per l'atto notarile, l'assenso alla cancellazione delle ipoteche. Sarebbe interessante capire se la proposta accettata fosse formalmente considerabile un contratto preliminare di vendita (visto che ci parla di caparra confirmatoria) o meno, comunque se gli accordi contrattuali fossero esattamente come Lei gli ha descritti, sarebbe Suo diritto pretendere almeno la restituzione della caparra, fatto salvo una eventuale richiesta di risarcimento danni. Per evitare che si ripetano situazioni simili o peggiori, ripetiamo alcuni "consigli per l'uso": pretenda sempre di conoscere se il mediatore è regolarmente iscritto negli appositi Ruoli della C.C.I.A.A., se è provvisto di regolare attestato assicurativo contro i rischi professionali (obbligatorio per legge), se è stato incaricato e come (per iscritto, in esclusiva?) della vendita dal proprietario, quale attività istruttoria ha svolto per reperire gli elementi tecnico-legali-notarili relativi all'immobile in oggetto, che la sua prossima proposta d'acquisto contenga la chiara indicazione delle modalità con cui verrà consegnata al promittente la vendita (dopo l'accettazione) la caparra confirmatoria e che tale proposta venga controfirmata dal mediatore.

13/10/02 n.2

D: 2. Sto acquistando un appartamento, dovrò rogitarlo nel mese di Aprile 2003, come mi dovrò regolare con il pagamento dell'ICI. Quanto competerà me e quanto al venditore.

Risponde: Gianfranco Casabianca, Vice-Presidente FIMAA Bologna
L'ICI è dovuta in due rate: l'acconto, relativo al primo semestre dell'anno in corso, entro il 30 giugno; il saldo relativo al secondo semestre entro il 20 dicembre.
L'ICI è dovuta in base ai mesi di possesso dell'immobile nell'anno in corso.
Se l'acquisto dell'immobile avviene entro il giorno 15, l'intero mese, sarà a carico della parte acquirente, se avviene dal giorno 16 sarà a carico della parte venditrice: per esempio l'acquirente di un immobile acquistato il 10 aprile 2003, sarà tenuto al pagamento del'ICI a decorrere dal 01 aprile
2003 e dovrà versare l'ICI relativa a tre mesi di possesso, entro il 30 giugno 2003, oltre a pagare il saldo entro il 20 dicembre2003.
L'ICI relativa ai mesi antecedenti al rogito è dovuta dal venditore.
La base imponibile ICI è costituita dalla rendita catastale maggiorata del 5%, che va poi moltiplicata al coefficiente 100 nel caso di appartamenti, autorimesse, magazzini, laboratori e tettoie, per 50 se si tratta di uffici e 34 se si tratta di negozi.

13/10/02 n.3

D: 3. Sono interessato a fare un investimento nella Nuda Proprietà di un appartamento per quando mio figlio sarà grande. Ho sentito dire che sarebbe possibile, anche per tale tipo di acquisto, utilizzare le agevolazioni fiscali previste per la prima casa. E' vero?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Mi fa piacere innanzitutto riscontrare anche a Bologna un sempre maggior interesse per questo intelligente tipo di investimento che in altri paesi europei (Francia in testa) è diffusissimo. Venendo al Suo quesito Le confermo che le Sue informazioni sono esatte; in presenza dei requisiti previsti dalla legge per l'acquisto di immobili residenziali quale prima abitazione ora è infatti possibile acquistare come "prima casa" anche la Nuda Proprietà di un appartamento. Nel Suo caso ciò sarà possibile se Lei non ha già goduto di tali agevolazioni per acquistare un immobile in tutto il territorio italiano, se non possiede alcun immobile residenziale nel comune di residenza ed infine se l'immobile di cui vuole acquistare la nuda proprietà si trova nel comune di residenza.