03/11/02 n.1

D: 1. Ho acquistato un ufficio nel 2001 beneficiando dei vantaggi fiscali offerti dalla Legge Tremonti. Oggi l'ufficio è diventato insufficiente per le esigenze della mia attività ed avrei la necessità di acquistarne uno più grande. Posso vendere quello acquistato nel precedente esercizio per acquistarne un altro utilizzando nuovamente la Legge Tremonti?

Risponde: Dr.ssa Sabrina Marzaduri Uff. Fiscale CEDASCOM Spa
La Legge n. 383 del 18 ottobre 2001, all'articolo 4, comma 6, dispone espressamente la revoca dell'incentivo fiscale qualora il "bene agevolato", nel caso in questione un'immobile, sia ceduto a terzi o destinato a finalità estranee all'esercizio dell'impresa entro il quinto periodo di imposta successivo all'acquisto.
La Circolare Ministeriale n. 90/E del 17 ottobre 2001 chiarisce il meccanismo operativo di detta revoca, precisando che il reddito imponibile relativo all'esercizio in cui si verifica la cessione a terzi o, la destinazione a finalità estranee all'esercizio dell'impresa del bene agevolato, deve essere aumentato in misura pari al corrispettivo o al valore normale del bene ceduto o assegnato fino a concorrenza, per la parte ad esso proporzionalmente riferibile, della variazione in diminuzione effettuata nel periodo in cui è stato realizzato l'investimento.
In una successiva Circolare Ministeriale la n. 4 del 18 gennaio 2002 è stato precisato che "si esclude che possa assumere rilevanza il rimpiazzo dei beni ceduti attraverso l'acquisto di beni oggettivamente agevolabili operato nel medesimo periodo, in quanto non espressamente previsto dalla Legge". Essendo, pertanto, esclusa la possibilità di compensare il disinvestimento con ulteriori reinvestimenti effettuati nel medesimo periodo di imposta, si ritiene di poter affermare che l'acquisto di un nuovo bene potenzialmente agevolabile concorrerà, qualora ne ricorrano i presupposti normativi, a formare investimento agevolabile per l'anno in corso secondo le modalità previste dalla Legge.
Ad ulteriore chiarimento si segnala che ad oggi l'agevolazione Tremonti non è stata inserita nella Finanziaria 2003.

03/11/02 n.2

D: 2. Nel giugno del corrente anno, ho sottoscritto un contratto preliminare di acquisto di un appartamento. Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare ho versato una cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria, con impegno di versare il saldo del prezzo al momento del rogito notarile previsto per la metà del mese di settembre. Qualche giorno prima della data fissata per la formalizzazione dell'atto di compravendita dinanzi al notaio, il promittente venditore mi ha comunicato di non intendere più procedere alla vendita per ragioni di natura personale, mostrandosi disponibile alla restituzione della caparra confirmatoria. Mi chiedo se, al di là della richiesta di risarcimento danni che ritengo di poter avanzare, esista un modo per obbligare il promittente venditore a concludere il contratto.

Risponde: Avv. Amerigo Penta
In tutti i casi in cui sussista un obbligo a contrarre, quindi anche nell'ipotesi di contratto preliminare, e l'obbligato si renda inadempiente, è possibile ricorrere al rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.- noto come "esecuzione in forma specifica". Con detto rimedio la parte adempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso e divenire quindi proprietaria anche contro la volontà dell'altra parte. Ritengo che vada anche segnalata la possibilità di rendere il bene oggetto del preliminare addirittura indisponibile: la parte che agisce per l'esecuzione specifica può provvedere infatti a trascrivere la propria domanda giudiziale in modo tale che la sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica abbia, nei confronti dei terzi, effetto retroattivo alla data di trascrizione.
Nel caso di specie ritengo, pertanto, che Lei possa senz'altro convenire in giudizio il promittente venditore inadempiente, trascrivendo la domanda giudiziale, ed ottenere l'emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo. Stante poi l'accordo secondo il quale Lei avrebbe dovuto versare il saldo del prezzo solo al momento della stipulazione del contratto definitivo, non Le verrà richiesto di corrispondere la residua somma nel corso del giudizio ma soltanto alla fine del medesimo, quale condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo del diritto di proprietà derivante dalla pronuncia.

03/11/02 n.3

D: 3. Circa quattro anni fa abbiamo acquistato una villetta direttamente dall'impresa costruttrice. L'inverno scorso e, per l'esattezza, nel mese di gennaio, si sono verificate delle pesanti infiltrazioni di acqua piovana attraverso il tetto. Abbiamo provveduto a comunicare, seppur verbalmente, l'accaduto all'impresa, ma questa non ha mai eseguito alcun tipo di intervento. Nel frattempo, in occasione delle piogge, le infiltrazioni sono aumentate notevolmente, con conseguente comparsa di macchie di umidità sulle pareti e caduta dell'intonaco, tanto da rendere praticamente inagibile una delle stanze ed, in particolare, la camera da letto. Secondo un perito da noi interpellato le infiltrazioni sarebbero dovute a carenze della impermeabilizzazione quindi a vizi costruttivi. Verso la metà del mese di febbraio abbiamo pertanto provveduto, questa volta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, a richiedere all'impresa un intervento tempestivo, avvertendola che in caso di sua inerzia avremmo agito legalmente. L'impresa ci ha risposto sostenendo di non essere più tenuta a rispondere dei danni denunciati, essendo decorsi ormai più di due anni dalla consegna dell'immobile. È giusto quanto sostenuto dall'impresa, soprattutto in considerazione della gravità dei vizi?

Risponde: Avv. Amerigo Penta
Ritengo che le ragioni addotte dall'impresa costruttrice siano da rigettare: l'impresa, infatti, a tutt'oggi continua ad essere responsabile nei Vostri confronti proprio in considerazione della natura e della rilevanza dei vizi riscontrati. Secondo un recente orientamento della giurisprudenza, le infiltrazioni che, come nel caso di specie, vanno ad incidere sulla struttura e funzionalità dell'immobile, menomandone apprezzabilmente il godimento, possono qualificarsi come gravi difetti, relativamente ai quali il costruttore-venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., rimane responsabile nei confronti degli acquirenti per dieci anni, purché la denuncia dei vizi, a pena di decadenza, sia fatta entro un anno dalla scoperta e l'azione per il risarcimento, a pena di prescrizione, sia promossa entro un anno dalla denuncia. Pertanto, nel caso in esame, considerata la data di acquisto del vostro immobile e, soprattutto, la tempestività della vostra denuncia dei vizi, potete ancora far valere la responsabilità dell'impresa, fermo restando che, per evitare la prescrizione, dovrete promuovere l'azione giudiziale entro un anno dalla Vostra raccomandata di denuncia dei vizi, inviata all'impresa.