26/01/03 n.3

D: 3. Siamo in quattro proprietari di distinti lotti di terreno fra di loro contigui. Abbiamo deciso di procedere alla edificazione di un complesso immobiliare con quattro villette, una per ciascuno, così da dividere tra loro le spese di costruzione. Successivamente uno dei proprietari ha deciso di vendere la propria villetta. Il tecnico incaricato dal promissario acquirente di eseguire gli opportuni rilievi, si è però accorto che l'autorimessa di pertinenza della villetta promessa in vendita, edificata nel sotterraneo, sconfina nel sottosuolo del terreno di proprietà del confinante e così anche le autorimesse di pertinenza delle villette vicine. Quali gli opportuni accorgimenti per sanare la situazione irregolare sopra prospettata?

Risponde: Antonio Malaguti notaio in Bologna
Per il principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c., qualunque costruzione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risulti diversamente dal titolo.
Dall'operatività del principio suddetto consegue che ciascuna autorimessa è pro-quota di spettanza del proprietario del suolo sotto cui insiste.
Per risolvere la situazione prospettata è necessario incaricare un geometra per l'opportuno frazionamento catastale del mappale che identifica ciascuna autorimessa, in due porzioni corrispondenti alle diverse proprietà. Si procede poi alla permuta, cioè allo scambio, tra i diversi proprietari del diritto di proprietà superficiaria relativo alla quota di autorimessa che sconfina nel sottosuolo del vicino.
In tal modo si ottiene di creare un titolo idoneo ad impedire l'operatività dell'accessione relativamente a quella porzione di autorimessa che sconfina nel sottosuolo altrui. Il diritto di superficie, regolato all'art. 952 e ss. c.c., infatti, consiste nel diritto di fare e mantenere costruzioni al di sotto del suolo altrui.