23/02/03 n.2

D: 2. Abito in un complesso residenziale con cortile e parti comuni amministrate da un amministratore, il quale non convoca assemblea dal Dicembre 2000.
Data una pregressa e mai sopita litigiosità, vorrei sapere se l'amministratore possa ritenersi decaduto per il fatto di non avere convocato assemblea per così lungo tempo. Nel caso sia ancora in carica, vorrei sapere se un condomino o una parte dei condomini può richiedere le dimissioni dell'amministratore o se deve essere l'assemblea a decidere in proposito.
Infine si devono pagare le eventuali spese (compreso il compenso) fino ad oggi.

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
I doveri dell'amministratore sono elencati dagli artt. 1129 e seguenti del codice civile; nella fattispecie in esame sembra che l'amministratore non abbia reso neppure conto della sua gestione negli ultimi due anni. In questo caso, per il penultimo comma dell'art. 1131 può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino. Può essere inoltre revocato qualora vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità, supportati, come nel Suo caso, anche dal fatto che la mancata convocazione assembleare comporta l'assenza dell'approvazione del rendiconto annuale. Per quanto siano costanti e regolari, le spese condominiali debbono sempre essere approvate e questo anche per ottenere la necessaria autorizzazione del condominio all'impiego del residuo attivo di gestione.
Si potrebbe anche valutare la possibilità di una convocazione dell'assemblea su iniziativa di una parte di condomini; per la sua legittimità basterà convocare regolarmente tutti gli aventi diritto e che siano presenti, per discutere della revoca dell'amministratore, i condomini in rappresentanza almeno della metà del valore dell'edificio; la relativa delibera verrà presa a maggioranza semplice.
Per quanto riguarda le spese e l'eventuale compenso, se viene privilegiata la via giudiziaria, si potrà chiedere al giudice di esprimersi anche su questo punto; se invece si segue la strada dell'assemblea, si convocherà l'amministratore per sentire le sue eventuali pretese di compenso relativamente al lavoro svolto e deliberare se accettarle o meno.
Dal punto di vista giuridico, il compenso dell'amministratore deve essere rapportato al lavoro eseguito per cui, in caso di disaccordo, si dovrà richiedere al giudice di esprimersi in materia.