23/02/03 n.3

D: 3. Sto valutando l'opportunità di fare un investimento immobiliare, vorrei sapere se esiste una tipologia di immobile che coniughi più di altri la capacità di fornire un'adeguata rendita ed una buona potenzialità rivalutativa nel tempo. A questo proposito di quanto si può rivalutare annualmente un immobile? Concludendo vorrei sapere se conviene di più investire in grandi città a prezzi elevati o in piccole realtà a prezzi più contenuti?

Risponde: Roberto Maccaferri, presidente FIMAA Bologna
Per rispondere alla Sua domanda in maniera veramente esauriente avrei bisogno di conoscere diversi ulteriori elementi fra i quali ad esempio dell'entità economica dell'investimento o della durata prevedibile dello stesso. Generalizzando, comunque, possiamo dire che l'investimento in immobili di tipo residenziale di medio-piccolo taglio inseriti in contesti qualitativamente elevati consente una buona rendita in caso di locazione, una sicura capacità rivalutativa ed un alto quoziente di commerciabilità. Molto interessanti ed innovativi, per investimenti di medio o lungo periodo, si stanno rivelando gli acquisti di Nude Proprietà di immobili residenziali; il meccanismo funziona come per i BOT: si acquista il bene ad esempio al 75% del suo valore senza oneri fiscali per tutta la durata dell'investimento. Alla scadenza si possono registrare rendimenti effettivi anche del 7-8% annui. Per gli investimenti in immobili strumentali è assai rilevante la qualità dell'azienda conduttrice; un conduttore sicuro infatti può rendere l'investimento allettante, resta da valutare il grado di commerciabilità del bene.
Per potersi esprimere con correttezza su di una percentuale media di rivalutazione di un immobile bisognerebbe sapere almeno di quale tipo di immobile si tratta, dove si trova ed a quale periodo ci si riferisce. Con grande approssimazione e con i limiti in premessa mi sento di dire che si possa considerare mediamente un 2% annuo.
Non esiste, infine, una risposta assoluta alla sua ultima domanda; è necessario valutare molto attentamente il "sistema città" in cui si trova l'immobile in considerazione. Il mio consiglio è di acquistare immobili con caratteristiche ed in località che siano in linea con le aspettative tendenziali della domanda.