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09/03/03 n.2
D: 2. Un
anno fa ero in cerca di una casa da acquistare. Per cui ho
contattato numerose agenzie leggendo delle riviste specializzate.
Con un mediatore ho visitato un appartamento in centro di
mio gradimento, ma quando ho sentito il prezzo propostomi,
l'ho giudicato al di fuori delle mie possibilità e
ho considerato chiuso il discorso. Successivamente, a distanza
di sei mesi circa, ho avuto l'occasione di visitare
un appartamento nella stessa via, ma con un'altra agenzia;
all'ingresso nell'immobile mi sono reso conto
che si trattava dello stesso che aveva visitato con la prima
agenzia, solo che questa volta il prezzo richiesto (inferiore)
era alla mia portata.
Ho formulato un'offerta e dopo pochi giorni ho saputo,
tramite il mediatore, che il proprietario accettava di venderlo
alle mie condizioni.
Dopo aver stipulato prima il preliminare e poi il rogito
notarile, a distanza di alcuni mesi, mi vedo arrivare a casa
una lettera della prima agenzia con cui avevo visto l'immobile
che richiede le provvigioni a me e al venditore; richiesta
sostenuta dalla convinzione di essere stati loro a far concludere
l'affare. È legittima la richiesta dell'agenzia,
considerando che con loro ho solo visto l'immobile
senza iniziare trattative e invece al secondo mediatore,
ho regolarmente corrisposto la provvigione concordata?
Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Il caso accaduto al lettore è purtroppo una problematica
molto più frequente di quanto si immagini. Accade
che un proprietario di immobile decida di venderlo e si rivolga
a più agenzie pensando così di ottenere il
massimo prezzo e di realizzare in tempi brevi. Questo atteggiamento
però ingenera turbativa del mercato e dà origine
a fenomeni di rivalsa come quelli prospettati dal lettore;
perché, in mancanza di accordi scritti, ogni agenzia
si sente in diritto di richiedere il prezzo che ritiene più idoneo
per la conclusione dell'affare. Si verifica in tal
modo che il medesimo immobile venga promosso sul mercato
a prezzi completamente differenti e a volte molto distanti
l'uno dall'altro. Quando un affare si conclude,
se l'acquirente risulta nella lista di quelli che l'hanno
visitato, sorge naturale il sospetto in capo al primo mediatore,
che acquirente e venditore abbiano concluso in proprio escludendolo
dalle trattative.
Ritornando al caso segnalato, gli artt. 1754 e 1755 del codice
civile, disciplinano la figura del mediatore e il suo diritto
alla provvigione; nel caso del lettore, la conclusione dell'affare è avvenuta
per effetto dell'attività di un altro mediatore
al quale è stata regolarmente pagata la provvigione.
La richiesta del primo mediatore non riguarderebbe comunque
i contraenti, ma direttamente l'agente che ha concluso
l'affare; perché in questo caso, solo se i due
mediatori avessero collaborato per la conclusione della trattativa,
opererebbe l'art. 1758 del codice civile che disciplina
il caso in cui un affare è concluso da due o più mediatori:
la provvigione si divide tra questi nella misura dell'opera
prestata.
Il concetto viene riportato solo per esauriente trattazione
perché nel caso in esame il primo mediatore non ha
diritto ad alcun compenso.
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