23/03/03 n.2

D: 2. Ho concluso un contratto preliminare di vendita di un'abitazione in centro storico ed avremmo fissato il rogito per il dicembre 2003. Dal momento che il venditore ha già liberato l'immobile, vorrei entrarvi (con il consenso del proprietario, si intende) e iniziarvi subito lavori di una certa importanza. Tuttavia l'appartamento che andrei ad acquistare è vincolato alle Belle Arti e mi hanno detto che ciò può determinare problemi prima e dopo il rogito. Come è meglio comportarsi?

Risponde: Alessandro Magnani, notaio in S.Lazzaro di Savena (BO)
Gli immobili soggetti a vincolo storico ed artistico sono soggetti ad un impianto normativo speciale, e soprattutto al Decreto Legislativo n. 490/1999, che contiene, insieme ad alcuni benefici per i proprietari (ad esempio l'imposta di registro ridotta), anche delle "insidie".
In particolare, detti beni sono soggetti, in caso di vendita, al diritto di prelazione a favore dello Stato, della Regione, della Provincia e del Comune, il che significa che il trasferimento di beni vincolati deve essere offerto agli Enti territoriali, i quali hanno diritto di acquistare la cosa al medesimo prezzo indicato nel rogito, prevalendo sui privati.
Ciò non deve spaventare perché statisticamente il diritto di prelazione non viene esercitato, ma (attenzione!) la possibilità di riscatto da parte dello Stato sussiste comunque.
La prelazione può essere esercitata dagli Enti territoriali entro (circa) 2 mesi dal rogito notarile (esattamente sono 2 mesi dalla notifica dell'avvenuto rogito) e prima che sia trascorso questo lasso di tempo, LA CONSEGNA NON PUÒ ESSERE EFFETTUATA.
Sicchè Lei oggi non può prendere possesso del bene, ma dovrà aspettare circa 60 giorni dalla stipulazione notarile. Purtroppo anche le sanzioni sono di un certo spessore: chi consegna anticipatamente la cosa è punito con la reclusione fino ad un anno e la multa da lire 3.000.000 a lire 150.000.000.
Non mi risulta che tali sanzioni siano mai state applicate, ma consiglio vivamente di non prendere possesso anzitempo dell'appartamento, quanto piuttosto di anticipare il rogito, notificarlo (ci penserà il Notaio) e aspettare che siano trascorsi due mesi dalla notifica.
Ricordo infine che (oltre al rispetto delle norme urbanistiche ordinarie, comunali e statali) i progetti di opere di qualunque genere da eseguirsi su beni culturali devono essere preventivamente sottoposti all'esame della Soprintendenza, la quale di regola deve pronunciarsi entro 90 giorni.