23/03/03 n.3

D: 3. Sono divenuto uno degli eredi proprietari di un immobile ad uso non abitativo, oggetto di un contratto di locazione risalente al 1975, stipulato tra il de cuius e una persona fisica. Poiché avrei piacere di liberare l'immobile dal vincolo contrattuale, mi chiedo se posso agire autonomamente in giudizio per ottenere lo sfratto del conduttore. Sono a conoscenza inoltre di prove documentali attestanti che, tra gli anni 1994/1997, erano in piedi delle trattative per definire un nuovo contratto di locazione dello stesso immobile con un conduttore diverso da quello precedente: una Associazione. Tale nuovo contratto non è mai stato formalizzato tuttavia, il conduttore-Associazione ha effettuato il pagamento di un nuovo canone annuo, maggiore del precedente, a partire dall'anno 1997 e regolarmente tutti gli anni fino ad ora. Nonostante questi avvenimenti, posso ritenere il contratto di locazione risalente al 1974 ancora valido?

Risponde: Dr.sa Sara Palmosi Studio legale Avv.Amerigo Penta
Innanzitutto, per quanto attiene il primo aspetto, premetto che, in tutti i casi in cui itervenga successione ereditaria, affinché un soggetto possa qualificarsi "erede del de cuius", è necessaria da parte di quest'ultimo l'accettazione dell'eredità ex art. 459 c.c., con la quale acquista la legittimazione a subentrarne nei diritti. Tuttavia l'aspetto rilevante nel caso di specie è il fatto che, assunto che sia intervenuta accettazione dell'eredità, Lei afferma esplicitamente di essere uno degli eredi ma non l'unico erede. Secondo costante e consolidata giurisprudenza, nel caso in cui gli eredi del de cuius siano più di uno, ricorre una situazione di litisconsorzio necessario processuale, che richiede la partecipazione alla causa di tutti gli eredi (una per tutte, Cass. 12.07.2001, n. 9418). Nel caso di specie ritengo pertanto che l'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida finalizzato a liberare l'immobile, debba essere promosso da tutti gli eredi a pena di nullità per carenza di legittimazione attiva.
Per quanto riguarda il secondo aspetto, stando alla Sua descrizione dei fatti intervenuti, ritengo che il precedente contratto di locazione del '74 non sia più valido in quanto novato. Per poter parlare di novazione, il Codice Civile (art. 1230) impone che la nuova obbligazione sia incompatibile con l'obbligazione originaria e che la volontà di estinguere l'obbligazione precedente risulti in modo non equivoco. Secondo un ormai consolidato orientamento della Cassazione, in particolar modo nei rapporti locatizi, si ha novazione anche con la sola modifica della durata o dell'ammontare dei singoli canoni (Cass. 13.09.1996, n. 8264). Nel caso di specie, Lei afferma l'esistenza di trattative contrattuali aventi ad oggetto la stipula di un contratto di locazione con un nuovo soggetto conduttore, e con un canone di ammontare diverso rispetto al precedente contratto, canone che è stato pagato regolarmente dal nuovo conduttore e accettato dal locatore, a partire dal 1997. Ritengo di poter riscontrare in tali fatti un inequivoco animus novandi del locatore che si concretizza nella presenza degli elementi richiesti dall'ordinamento per la novazione, quali un nuovo canone nonché un nuovo conduttore. Pertanto ritengo essere intervenuto un nuovo rapporto di locazione tra il locatore e l'Associazione, che si è concretizzato con il pagamento del primo nuovo canone nel 1997, il quale, novando il precedente contratto del '74, ne prende il posto.