11/05/03 n.2

D: 2. Sono proprietario di un appartamento posto all'ultimo piano di un condominio; sopra di me c'è il lastrico solare che ultimamente, a causa di mancata manutenzione, ha provocato degli infiltrazioni nel mio appartamento danneggiandolo seriamente. In sede di assemblea, ho fatto presente il problema e mi è stato risposto, che dovevo occuparmene personalmente dato che al lastrico solare si accede solo dal mio appartamento (sono l'unico ad occupare l'ultimo piano) ed è quindi a mio uso esclusivo. È veramente così?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
L'art. 1126 del codice civile disciplina proprio il lastrico solare di uso esclusivo; la norma richiamata non fa altro che disporre la suddivisione della spesa della manutenzione del lastrico stesso. Nel suo caso dovrà farsi carico per un terzo della spesa e i rimanenti due terzi dovranno essere divisi con gli altri condomini, in proporzione alle quote di proprietà possedute nell'edificio.
La ratio della norma individua nel lastrico solare, sia pure ad uso esclusivo, una copertura, intesa in senso di protezione dell'intero edificio; come per le altri parti comuni, il condominio deve considerarsi custode delle stesse e nel caso di specie risponderà anche dei danni cagionati al singolo condomino o a terzi, derivati da trascurata manutenzione.
Il criterio di tale responsabilità, lo troviamo enunciato all'art. 2051 del codice civile, che testualmente recita: "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Oltretutto, benché la legge codificata sia ben chiara ed univoca, è appena il caso di richiamare una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione del 17 gennaio 2003, n. 642, che ha riconosciuto responsabile un condominio dei danni causati da un lastrico solare, sia pure di proprietà esclusiva di un singolo condomino.
Quindi il rifacimento del lastrico dovrà essere ripartito secondo i criteri dell'art. 1126, mentre degli eventuali danni cagionati dall'incuria se ne dovrà far carico l'intero condominio.