25/05/03 n.1

D: 1. In qualità di venditore, ho sottoscritto una promessa di vendita avente per oggetto un appartamento di mia proprietà inserito in un edificio sotto la tutela della Soprintendenza dei Beni Artistici ed Architettonici. In prossimità della data fissata per il rogito definitivo ho fornito al notaio indicatomi dall'acquirente la documentazione relativa alla proprietà. Il notaio ha evidenziato la necessità di notificare l'atto di compravendita al Ministero per consentire l'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte dello stesso aggiungendo che fino alla decorrenza dei termini (60 giorni) non è consentita la consegna del bene e che gli effetti della compravendita sono sospesi. Io non ero al corrente di questa prassi e sono rimasta spiazzata quando il promittente acquirente, che contava di poter disporre del bene dal giorno del rogito, si è rifiutato di proseguire nell'acquisto. È nei suoi diritti risolvere il contratto? Debbo restituire il doppio della caparra?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
Secondo gli artt.1489, 1480 e 1385 del Codice Civile, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno (oppure recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra) quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa in presenza di quegli oneri; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno. La mancata menzione nella promessa di vendita del vincolo artistico dell'immobile va rapportata al quadro legislativo sopra delineato: la risoluzione del contratto, la restituzione del doppio della caparra, possono essere richieste dal compratore se nel caso specifico vi siano circostanze che inducano a ritenere che la conoscenza del vincolo in oggetto (obbligo di notifica del contratto al Ministero per i beni e le attività culturali, diritto di prelazione di quest'ultimo o, in subordine, della Regione, Provincia o Comune nel cui territorio si trova il bene, consegna differita dell'immobile, necessità di ottenere il parere favorevole della Soprintendenza in caso di lavori di ristrutturazione od altre modifiche strutturali) avrebbero indotto il compratore a non effettuare l'acquisto.
Ritengo comunque che nella generalità dei casi il vincolo non sia così limitativo per il compratore da determinare lo scioglimento dell'accordo (anche perché vi sono anche conseguenze favorevoli per il compratore che potrà, per esempio, usufruire di agevolazioni fiscali all'atto dell'acquisto), ma semmai possa determinare, in ragione del danno effettivamente patito dal compratore a causa delle limitazioni conseguenti al vincolo, una lieve riduzione del prezzo pattuito cui consiglio di giungere con un accordo transattivo.