25/05/03 n.2

D: 2. Ho comprato un appartamento nel 1999 godendo delle agevolazioni prima casa, lo venderò quest'anno per riacquistare una prima casa in un altro Comune dove sono già residente. Non mi ricordo per quanto tempo ho tenuto la residenza nell'immobile acquistato; quanto tempo era necessario per non cadere nella presunzione di speculazione?

Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
La rivendita nel quinquennio di un immobile determina due ordini di conseguenze fiscalmente negative per il contribuente:
1) se l'acquisto era stato effettuato richiedendo le agevolazioni "prima casa" è dovuto il 7% sul valore precedentemente dichiarato (differenza tra l'aliquota ordinaria e quella agevolata delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) più una sopratassa pari al 30% del 7% di cui sopra;
2) indipendentemente dall'acquisto "prima casa", va denunciata nella dichiarazione IRPEF la "plusvalenza", ossia la differenza tra prezzo di acquisto e di rivendita.
La decadenza dalle agevolazioni "prima casa" di cui al punto 1), indipendentemente dal periodo di residenza, non si verifica in caso di riacquisto di immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla rivendita, riacquisto che consente inoltre di recuperare l'imposta precedentemente pagata sotto forma di credito sull'imposta da pagarsi nell'acquisto successivo; la tassazione della plusvalenza di cui al punto 2) non è effettuata se l'immobile per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari: se la rivendita avviene dopo quattro anni, occorre quindi che il cedente o i suoi familiari abbiano tenuto la residenza nell'immobile per più di due anni.