08/06/03 n.1

D: 1. Ho acquistato un appartamento all'ultimo piano di una palazzina in condominio ed il venditore mi dice di avere da molti anni utilizzato in modo esclusivo, tanto che ne ha la chiave, un sottotetto posto al disopra dell'appartamento. Tale sottotetto è un locale piuttosto esteso al centro del quale si può stare in piedi ma il cui soffitto è spiovente in modo tale che lo spazio effettivamente utilizzabile è assai scarso. Il venditore mi dice che è pertinenza dell'appartamento da me acquistato, ma il rogito non ne parla. Poiché il locale mi farebbe comunque molto comodo, sono interessato a sapere se è vero quanto dice il mio venditore.

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
I possibili dubbi circa il sottotetto possono essere originati dal fatto che l'art.1117 del codice civile non lo menziona fra le parti comuni dell'edificio per cui la sua natura comune o esclusiva deve esser determinata volta per volta. A tal proposito comunque la decisione dei Tribunali e della Cassazione sono concordanti nel ritenere che il sottotetto si può considerare pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo se esso è una camera d'aria che assolve alla funzione esclusiva di proteggere tale appartamento da umidità, freddo o caldo eccessivi.
Qualora invece abbia il carattere di vano autonomo, sia per dimensioni che per luminosità o altro, si dovrà stabilire l'appartenenza del bene tramite il titolo d'acquisto e nel silenzio di questo si potrà dedurre la sua destinazione a vano comune se esso risulti oggettivamente destinato, anche se solo in modo potenziale, allo svolgimento di un servizio di interesse comune.
Il caso menzionato dal lettore sembrerebbe configurare una vera e propria appartenenza all'appartamento acquistato ma da quanto si può capire l'utilizzo esclusivo da molti anni da parte del proprietario dell'ultimo piano potrebbe anche risolvere il problema anche per le parti comuni condominiali qualora ne ricorrano i presupposti.