22/06/03 n.1

D: 1. Sono proprietario di un capannone locato da alcuni anni ad una società la quale ha sospeso il pagamento del canone in quanto sostiene che è sopravvenuta l'inidoneità del locale per la assenza delle prescritte autorizzazioni amministrative e che per ottenere tali autorizzazioni ha realizzato diversi lavori quali la pavimentazione di un piazzale, la posa di condutture e dell'impianto antincendio. In seguito a tale situazione domanda anche un risarcimento per i danni arrecati alla propria attività. Chiedo se tali atteggiamenti siano fondati.

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
Secondo l'art. 1575 del codice civile le obbligazioni del locatore sono quella di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione, quella di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e quella di garantire il pacifico godimento.
Pertanto nel caso posto dal lettore l'obbligazione che regola la materia è quella di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto. Tale obbligo consiste nel provvedere a tutte la riparazioni necessarie a conservare l'immobile nelle condizioni in cui si trova al momento della conclusione del contratto in relazione all'uso in esso previsto. Questo significa che il locatore non è tenuto ad effettuare modifiche, trasformazioni, migliorie non previste nel contratto e attinenti alla specifica idoneità dell'immobile per l'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale anche se tali opere fossero imposte da norme di legge o dell'autorità successive alla consegna del locale, né è tenuto al rimborso al conduttore delle spese sostenute per la realizzazione di tali opere se effettuate senza il suo preventivo consenso.
In sintesi, quindi, la particolare destinazione dell'immobile locato che necessiti di specifiche autorizzazioni o particolari caratteristiche rientra nell'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento della cosa solo se abbia formato oggetto di pattuizione contrattuale. (Cass. 12085/98, 4676/98)
Nel caso considerato pertanto il lettore né dovrà attivarsi per l'esecuzione di alcuna opera né dovrà rimborsare alcunché al conduttore.