06/07/03 n.2

D: 2. Recentemente è scaduto il contratto di un immobile che era stato locato da mio padre trenta anni fa; tuttavia il locatore ha lasciato l'immobile in ritardo sulla data che avevamo concordato e per il periodo supplementare, ha pagato il canone di locazione, che però essendo riferito ad un contratto di parecchi anni fa era veramente esiguo. Posso chiedere il danno per il periodo di ritardo nella consegna in virtù del mancato guadagno che potenzialmente avrei potuto avere per un nuovo contratto con un nuovo inquilino?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
L'art. 1591 del codice civile obbliga il conduttore a pagare il corrispettivo dovuto fino all'effettiva consegna, salvo il risarcimento al maggior danno. La norma richiamata è abbastanza chiara, per cui l'inquilino, che occupa un immobile per un periodo che vada oltre la data di rilascio concordata o il altro modo già stabilita, è tenuto a corrispondere il canone anche per questo lasso di tempo; sarà senz'altro esiguo, bisogna convenire, la corresponsione di un canone stipulato calcolato trent'anni fa e magari mai rivalutato.
Però all'ultimo rigo, la norma richiamata lascia lo spazio al proprietario di chiedere un risarcimento in caso di danni derivanti dal mancato rilascio; ma attenzione, i danni lamentati dal locatore non possono essere meramente potenziali. Il locatore deve esibire una prova di lesione effettiva del suo patrimonio in seguito al mancato rilascio dell'immobile; vale a dire che deve provare senza ombra di dubbio, di aver subito un danno reale. Esemplificando i danni che avrebbe potuto avere il locatore in seguito ad un mancato rilascio potrebbero essere il fatto di non aver potuto locare l'immobile ad un nuovo inquilino ad un canone di mercato, oppure non averlo potuto vendere, perché non libero, oppure ancora non averlo potuto occupare per propria abitazione in caso di questa necessità.
Resta inteso che quanto detto costituiscono vari esempi di risarcimento del danno da ritardato rilascio, ma che bisognerà documentare o per dirla in altre parole, che siano corrispondenti alla realtà. Per cui, nel caso lamentato dal lettore, dovrà esistere un nuovo inquilino che abbia richiesto espressamente quell'immobile e che si sia già impegnato alla stipula di un nuovo contratto.
Tra l'altro, tale fattispecie è stata recentemente oggetto di una sentenza della Suprema Corte di Cassazione, emessa il giorno 18 aprile 2003 col numero 6285, che ha appunto confermato la necessità di una effettiva lesione patrimoniale per poter chiedere il maggior danno all'inquilino che rilascia con ritardo.