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20/07/03 n.2
D: 2. Ho
acquistato per compromesso una casa per 200.000 Euro.
Devo andare a rogito nei prossimi giorni e sto facendo i
conti delle spese che dovrò affrontare.
Ho saputo che nell'atto notarile è possibile
dichiarare come prezzo il valore catastale (che è sensibilmente
inferiore, circa 110.000 Euro) e pagare le tasse su quel
valore. È vero?
Risponde: Paolo Magnani, notaio in Bologna
Le cose non stanno precisamente in questi termini.Occorre
tenere distinto il profilo fiscale da quello civilistico.
Dal
primo punto di vista, la legge stabilisce che le tasse vanno
pagate sul prezzo
effettivamente pagato, salva la possibilità dell'Amministrazione
finanziaria di percepire un'imposta rapportata al valore di mercato dell'immobile,
quando il prezzo dichiarato sia inferiore al valore catastale. Da qui nasce l'equivoco:
la dichiarazione del valore catastale impedisce all'Amministrazione l'accertamento
automatico del valore venale, ma non di provare nel caso specifico l'occultazione
di una parte del corrispettivo, percependo la maggiore imposta dovuta e le sanzioni.
Dal
punto di vista civilistico, la sottodichiarazione del prezzo può comportare
conseguenze negative se i beni acquistati siano sottoposti a vincolo artistico
o siano terreni agricoli soggetti a prelazione e riscatto, diritti che potranno
essere esercitati dagli aventi diritto sulla base del minor prezzo dichiarato,
con evidente danno dei contraenti, nonchè in caso di insolvenza o fallimento
del venditore, essendo facilitato l'esercizio dell'azione revocatoria
nei confronti dell'acquirente.
Inoltre la sproporzione del prezzo rispetto al valore può provocare
la rescissione del contratto ed in tutti i casi di risoluzione, rescissione,
annullamento,
ecc. del contratto di compravendita determina la restituzione all'acquirente
esclusivamente del prezzo dichiarato in contratto.
Se si tratta di un acquisto "prima
casa" accompagnato da mutuo
di ammontare superiore al prezzo pagato occorre tenere conto anche della
possibilità di
detrazione degli interessi passivi dei mutui che spetta fino a concorrenza
della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita.
Per questi motivi è stigmatizzabile
la prassi dell'occultazione di parte del prezzo della compravendita.
Non va dimenticato peraltro che
lo stesso sistema legislativo, come attualmente congegnato, con il collegamento
tra accertamento
e valore catastale, "invita" all'evasione l'acquirente
meno scrupoloso e più attento al risparmio immediato che ad incerte
conseguenze future. Sarebbe perciò auspicabile una riforma che ancorasse
la tassazione a parametri certi (valore catastale) consentendo l'emersione
dei prezzi reali.
Il minor gettito per il fisco non sarebbe rilevante e sarebbe compensato
dalla possibilità in un secondo tempo di adeguare le rendite catastali
ai prezzi, finalmente reali, dichiarati negli atti, magari con successiva
diminuzione delle
aliquote e ristabilimento dell'equità contributiva tra chi dichiara
l'intero prezzo e chi dichiara il valore catastale. In attesa di questa
riforma, da tempo auspicata dal notariato, meritano interesse due recenti
sentenze della
Commissione Tributaria Centrale e della Sezione Tributaria
della Corte di Cassazione che hanno modificato l'interpretazione,
precedentemente consolidata, di alcuni articoli della legge
di registro, dando ragione al contribuente che aveva richiesto
la tassazione sul valore catastale pur dichiarando un prezzo
maggiore. Tali pronunce, testimonianza del disagio degli
operatori di fronte a questo argomento e lodevoli nella finalità,
non sono peraltro accolte dall'Amministrazione Finanziaria
e risultano ancora isolate nel panorama giurisprudenziale,
ma rappresentano un passo nella direzione giusta per la soluzione
del problema del "prezzo-valore".
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