14/09/03 n.1

D: 1. Nel condominio in cui abito, alcuni locali commerciali sono stati dati in locazione ad un pub–paninoteca con molto pubblico che si ferma fino a notte inoltrata anche al di fuori dei locali e conseguente gravissimo disturbo. Nel nostro regolamento esiste un articolo che vieterebbe di destinare le unità immobiliari ad attività tali da turbare la tranquillità dei condomini o contrarie al decoro o all'igiene dell'edificio. Ho fatto presente la cosa al condomino che ha dato in affitto i suoi locali alla paninoteca ma questi mi ha risposto che non si può limitare la libertà di un proprietario con un regolamento condominiale. Domando se è e cosa altro si possa fare.

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
Nel fornire una risposta per quanto possibile esatta al lettore occorre partire dicendo che esistono diversi tipi di regolamenti condominiali ovvero quelli approvati a maggioranza dell'assemblea secondo l'art.1138 c.c. e quelli cosiddetti contrattuali cioè approvati all'unanimità dei condomini o predisposti dall'originario unico proprietario, in genere il costruttore, e successivamente inseriti con il consenso dei diversi acquirenti nei singoli rogiti di acquisto. Il 1138 elenca le materie sulle quali il regolamento approvato a maggioranza può disporre, ovvero l'uso delle cose comuni, l'amministrazione, il riparto delle spese, la tutela del decoro dell'edificio, e prescrive che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condominio risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Da ciò si comprende che le eventuali limitazioni ai diritti dei singoli condomini come appunto i divieti di destinare gli alloggi ed i locali dell'edificio a determinati usi, se contenuti in regolamenti di tale tipo, non avranno validità alcuna proprio perché tale regolamento serve soltanto a gestire e disciplinare il condominio. Le limitazioni dei diritti risultanti dagli atti di acquisto dei singoli condomini potranno invece essere validamente contenute in clausole dei regolamenti approvati all'unanimità o predisposti dall'originario costruttore e poi accettati dai successivi acquirenti dei vari appartamenti e questo proprio perché con l'approvazione di tutti gli interessati si forma un vero e proprio contratto ove i vari condomini in ragione di interessi superiori accettano le suddette limitazioni che conseguentemente dovranno essere rispettate non solo dagli stessi condomini ma anche dagli inquilini i quali si trovano nella medesima posizione di quest'ultimo rispetto al condominio.
Pertanto al quesito del lettore si darà una risposta favorevole nel senso di poter far valere la norma regolamentare se il regolamento è stato approvato all'unanimità o recepito volta per volta nei singoli atti di acquisto: in questo caso ci si potrà anche rivolgere direttamente all'inquilino fracassone per imporre la cessazione dell'attività. In caso contrario ci si dovrà avvalere della disposizione dell'art.844 c.c. ma occorrerà accettare se i rumori superino il limite di normale tollerabilità.