28/09/03 n.3

D: 3. Ho acquistato un appartamento avvalendomi dell'intermediazione di un'agenzia immobiliare. Sull'annuncio, pubblicato sul sito internet della stessa, veniva promosso un appartamento di 105 mq. composto da quattro vani, bagno e balcone. Al momento del compromesso ho versato una congrua caparra ed ho ricevuto la relativa planimetria in scala 1:200 ed una fotocopia del rogito di provenienza. Ho consegnato la planimetria ad un tecnico per ottenere un preventivo di spesa per i lavori di ristrutturazione necessari. Con mia grande sorpresa e disappunto sono stato informato che la superficie commerciale è di mq. 92. Quando ho pattuito il prezzo credevo di acquistare un appartamento di 13 mq. in più, posso chiedere un risarcimento danni? A chi?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Non posso che comprendere il suo stato d'animo. Infatti, nonostante sicuramente Lei abbia promesso, come di prassi, di acquistare l'appartamento a corpo e non a misura, indubbiamente una corretta informazione sulla reale superficie del bene avrebbe inciso non poco nel Suo processo decisionale, visto che nelle compravendite immobiliari il principale parametro di valutazione è il prezzo al mq.

Prima di entrare nel merito della questione, voglio raccomandare per l'ennesima volta ai lettori di pretendere sempre, fin dal momento della prima visita, che venga esibito il tesserino abilitativo all'attività di intermediazione rilasciato dalla C.C.I.A.A.; lo svolgimento abusivo dell'attività (che inizia con la visita degli immobili) oltre a rappresentare un reato perseguibile penalmente, mette gravemente a rischio la sicurezza dell'affare. Un mediatore regolarmente iscritto ai ruoli della C.C.I.A.A. si sottopone infatti, nell'interesse dell'utenza, in tal modo al controllo istituzionale che prevede fra l'altro, nel rispetto della L. 39/89 e sue successive modificazioni, un importante percorso formativo e l'obbligo di una assicurazione contro i rischi professionali.

Venendo al caso specifico, mi sorprende innanzitutto che non Le sia stata consegnata, per meglio valutare l'acquisto, una planimetria prima di intavolare la trattativa. Oggi la giurisprudenza è concorde nell'attribuire al mediatore, contrariamente al passato, un grado di responsabilità assimilabile a quella del professionista nell'approfondire, al fine di renderla il più sicura possibile, gli aspetti rilevanti di una compravendita.
Sono certo che l'agenzia non possa aver fornito coscientemente un'informazione così grossolanamente errata, diversamente, se provato, entreremmo nella sfera penale. E' più probabile che la planimetria, nei suoi vari passaggi (fotocopie) abbia subito un'alterazione di scala. In conclusione, dopo un'ulteriore verifica da effettuarsi mediante un rilievo diretto dell'appartamento, qualora dovesse trovare conferma l'esistenza di un danno, poichè non imputabile al promittente la vendita, esso dovrebbe, a mio parere, venire risarcito dall'agente immobiliare che, se in regola, deve essere assicurato contro rischi professionali come questo.