12/10/03 n.1

D: 1. Dopo aver letto un annuncio pubblicato da un'agenzia immobiliare su di una rivista sono andato a visitare un appartamento. Considerandolo interessante, ho richiesto al funzionario dell'agenzia informazioni più approfondite ed una copia della planimetria. Con meraviglia e disappunto ho dovuto constatare l'incredibile approssimazione con cui veniva gestita la cosa. Non solo non possedevano una planimetria, ma non conoscevano nemmeno il nome di battesimo del proprietario. A questo punto mi sono insospettito e sono tornato a chiedere informazioni nel condominio dove una signora molto gentile mi ha informato che l'agenzia che si occupava da oltre 30 anni delle questioni immobiliari del proprietario era un'altra con cui mi sono immediatamente messo in contatto e che con grande professionalità mi ha fornito tutte le informazioni ed i documenti necessari. Dopo le valutazioni del caso sto decidendo di procedere all'acquisto. Sono intenzionato a pagare le provvigioni al secondo agente immobiliare grazie al quale sono stato messo in condizione di concludere l'affare. La prima agenzia può vantare qualche diritto?

Risponde: Avv. Marcello Morace, consulente legale FIMAA
Mi sembra di capire che il lettore sia incappato in una situazione che si genera quando "agenzie immobiliari" particolarmente spregiudicate, spesso ai margini della legittimità, sistematicamente pubblicizzano la vendita di immobili, che hanno saputo essere in vendita o in locazione, senza esserne stati incaricati dalla proprietà, e quindi senza aver espletato la benchè minima istruttoria. La speranza di questi operatori è quella di entrare in contatto con potenziali interessati, come il lettore in questione, per poi proporsi al proprietario cercando di forzare la conclusione di una compravendita. Chi fa le spese di tale modus operandi è il cliente mosso dalle più serie intenzioni che di fronte a tale e tanta superficialità non può che rimanere sconcertato. Per fortuna, la maggior parte dei professionisti presenti sul mercato sono seri ed affidabili e l'operato del secondo agente immobiliare ne è la conferma. L'unica difesa di fronte alle insidie di tali comportamenti è prestare attenzione alle raccomandazioni ed ai consigli che la Camera di Commercio e le Associazioni di categoria, tramite rubriche come questa, cercano costantemente di fornire agli utenti del mercato immobiliare.
L'agente immobiliare deve essere considerato un professionista a tutti gli effetti, in quanto deve obbligatoriamente essere iscritto nell'apposito ruolo presso le Camere di Commercio, ai quali si accede tramite un corso ed un successivo esame. Questo severo iter fa sì che da un mediatore immobiliare ci si debba aspettare professionalità, competenza, serietà e diligenza. Quindi non la superficialità e l'improvvisazione, che il lettore ha invece trovato nel primo "mediatore".

Riguardo invece l'eventualità di una richiesta economica del primo mediatore, mi sentirei di escluderla; l'art. 1755 del codice civile, disciplina la provvigione del mediatore che ne ha diritto solo se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Quindi è opportuno identificare l'opera del mediatore suscettibile di contenuto economico; la giurisprudenza l'ha identificata con ogni operazione di contenuto economico che si risolva in una utilità di natura patrimoniale. In pratica il mediatore non deve soltanto dimostrare di aver posto i contraenti in contatto, ma deve provare che in seguito a detto contatto ed eventualmente alla ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell'affare (sentenze Corte di Cassazione del 22/1/77, n. 330 e 23/5/75, n.2058).
La sola visione dell'immobile non produce obblighi economici verso quel mediatore; in quanto la trattativa vera e propria produce effetti dal contatto col venditore, dalla visione dei documenti, insomma dalla trattativa vera e propria.