12/10/03 n.2

D: 2. Tempo fa ho sottoscritto un preliminare per l'acquisto di un immobile versando un consistente importo a titolo di caparra confirmatoria. Nel testo del preliminare era fissata una data entro la quale si sarebbe dovuto stipulare il rogito. Per miei problemi personali non mi è stato possibile rispettare tale data e di ciò ho avvisato il promittente venditore il quale telefonicamente mi rispose che non sussistevano problemi per uno spostamento. Successivamente, dopo alcune settimane, ho appreso che i venditori avevano già perfezionato la vendita con acquirenti da me inviati, a questo punto ho ricontattato l'agenzia che mi ha informato che i venditori non intendono restituirmi la caparra a suo tempo versata. Chiedo se tale comportamento sia legittimo e se un ritardo nella stipula del rogito notarile possa giustificare la perdita della caparra versata.

Risponde: Avv. Maurizio Malaguti
Il caso esposto dal lettore è un tipico caso di giustizia "fai-da-te" non ammissibile ovviamente dal nostro sistema giuridico: non è infatti sufficiente il semplice decorso di un termine stabilito dalle parti per la stipula del rogito per legittimare senz'altro chi ha ricevuto la caparra a trattenersela in via definitiva senza alcuna comunicazione.
Dal testo del quesito sembra infatti potersi comprendere che il termine fissato non fosse un termine "essenziale" al cui decorso collegare automaticamente la valutazione dell'inadempimento come grave ed effettivo. Ricordiamo a tal proposito che affinché la parte che ha ricevuto la caparra sia legittimata a recedere dal contratto ritenendo la caparra stessa, non basta una temporanea violazione del vincolo contrattuale giacchè l'inosservanza di un termine può avere rilievo, sia ai fini della risoluzione che del recesso, solo se dia luogo ad una situazione di effettivo inadempimento e non anche se si risolve semplicemente in un ritardo od in una inosservanza di modalità accessorie che troverebbero adeguata sanzione nel risarcimento del danno (Cass. 4451/85, 398/89, 2032/93).
Pertanto fino a che persiste l'interesse del creditore restiamo nell'ambito del semplice ritardo che non giustifica in alcun modo l'esercizio del recesso, cosi come il recesso non è giustificato se non quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Oltre a ciò il recesso deve essere affidato ad una manifestazione di volontà (Cass.2/9/78 n.5023) in assenza della quale non è dato comprendere a che titolo la caparra venga trattenuta.
Nel caso in esame pertanto in assenza di qualsivoglia manifestazione di volontà di recedere ed in presenza di semplice ritardo e per di più di fronte al persistente interesse del creditore alla stipula dell'immobile come dimostra il fatto che questi ha alienato al contraente procurato dal lettore, riteniamo illegittimo il comportamento tenuto dal promittente venditore.